Ripartizione delle spese per la pulitura della fossa biologica

Fossa biologica, come ripartire le spese

 

Nel condominio in cui vivo è presente la fossa biologica. Siamo lì da poco e l'amministratore ci ha detto che prossimamente provvederà ad ordinarne la pulitura.

Noi siamo proprietari di un piccolo appartamento, mentre ci sono al piano terra locali commerciali e ristornati molto più grandi: dobbiamo pagare tutti allo stesso modo o comunque sulla base dei millesimi di proprietà? Pagano i proprietari oppure gli inquilini?

Questa la domanda che ci è stata avanzata da un nostro lettore.

La risposta merita alcune specificazioni per inquadrare al meglio il tema.

Partiamo dalla natura delle spese condominiali: come ci ricordano dottrina e giurisprudenza si tratta di obbligazioni propter rem, ossia di vincoli che nascono in ragione della proprietà del bene immobili e che con esso circolano.

"Le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.

Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.

Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione" (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).

Ciò detto è utile soffermarci sui criteri di ripartizione delle spese.

 

 

 

 

La legge ne prevede uno di carattere generale – quello indicato dall'art. 1123 c.c. ossia ripartizione sulla base dei millesimi di proprietà – ed alcuni specifici in relazione all'uso (potenziale) che si può fare dei servizi comuni.

Tale ripartizione in base all'uso è genericamente sancita dall'art. 1123, secondo comma, c.c. e trova specificazione attuazione, ad esempio, nel successivo art. 1124 (ripartizione spese di manutenzione scale ed ascensore). In assenza delle così dette tabelle d'uso, le spese per la prestazione dei servizi d'interesse comune devono essere ripartite secondo i millesimi di proprietà.

Per quanto riguarda l'operazione di pulitura della fossa biologica, esso è connesso alla conservazione dell'impianto in buono stato e quindi al garantire il corretto funzionamento.

Deve concludersi, quindi, che la spesa che riguarda tale intervento – salvo diverso accordo tra tutti i condòmini – debba essa ripartita sulla base dei millesimi di proprietà.

Quanto alla imputazione dei costi al proprietario piuttosto che al conduttore, pare non vi siano dubbi in merito al fatto che debba essere quest'ultimo a sostenere il costo, stante quanto disposto dall'art. 9, primo comma, legge n. 392/78 che fa espresso richiamo alle spese riguardanti lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine.

Si badi: della spesa, pur essendo imputata al conduttore, nei confronti del condominio risponde direttamente il proprietario, sicché in caso d'inadempimento del primo, l'amministratore dovrà agire contro di questo, non avendo azione diretta verso chi conduce l'unità immobiliare.

 

 

 

 

 

dell'Avv Alessandro Gallucci Fonte  condominioweb.com