Ripartizione delle spese per la riparazione di una grondaia

Chi paga le spese necessarie per la manutenzione (o sostituzione) della grondaia e secondo quali criteri tale spesa d'essere ripartita se questo manufatto raccoglie le acque proveniente dal lastrico solare di proprietà esclusiva?

 

Alla domanda ha fornito risposta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 27154 depositata in cancelleria poco prima di Natale, più esattamente il 22 dicembre.

 

 

Il caso di specie: un condomino impugnava una delibera perché l'assemblea aveva deciso la ripartizione della spesa della grondaia ai sensi dell'art. 1126 c.c. e non dell'art. 1123, primo comma, c.c. Motivo? La suddetta grondaia raccoglieva le acque provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva.

Il Tribunale adito rigettava l'impugnativa e la Corte d'appello, chiamata a rivalutare la vicenda, confermava la sentenza di primo grado. In particolare per i giudici d'appello non poteva farsi valere in quel momento del giudizio la doglianza relativa al fatto che le acque piovane provenissero dal tetto a falde e non dal lastrico di proprietà esclusiva, in quanto si trattava di domanda nuova.

La vicenda, come anticipato in principio, è andata a finire davanti ad i giudici di piazza Cavour, che hanno ribaltato l'esito della vicenda.

 

 

Si legge in sentenza che "le gronde, i doccioni e i canali di scarico delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale costituiscono bene comune, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all'uso comune (in quanto "servono all'uso e al godimento comune"), ricadono tra i beni che l'art. 1117 c.c. include tra le parti comuni dell'edificio. [...]"

La funzione delle gronde, osservano gli ermellini, è quella di convogliare "le acque meteoriche dalla sommità dell'edificio fino a terra o a scarichi fognari e svolgono quindi funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura, salva anche la facoltà di un uso più intenso che, compatibilmente con il disposto del'art. 1102 c.c., possa farne il proprietario del terrazzo stesso per suoi usi.

La proprietà esclusiva del lastrico o terrazzo dal quale provengano le acque che si immettono nei canali non muta questo regime, giacché l'art. 1126 c.c. disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso e non di altre parti dell'immobile, la cui esistenza è, per esso, indipendente da quella del lastrico, salvo che altrimenti risulti espressamente dal titolo. Né è consentita un'interpretazione che per analogia estenda il regime dei costi di riparazione stabilito in via eccezionale dall'art. 1126 c.c.

I giudici di merito hanno fatto quindi malgoverno dell'art. 1117 c.c. e, in relazione alla proprietà esclusiva del terrazzo, hanno indebitamente trovato in altra norma (art. 1126 c.c.) la regola di diritto da applicare alla fattispecie" (Cass. 22 dicembre 2014 n. 27154).

 

 

In buona sostanza secondo i giudici di Cassazione la grondaia è un bene comune a se stante, la cui funzione di convogliamento delle acque meteoriche prescinde dalla parte dell'edificio che servono. Dire, come fa la Corte che le grondaie hanno una funzione necessaria all'uso comune in quanto "servono all'uso e al godimento comune", rappresenta una tautologia non del tutto convincente quando si parla d'identificazione delle parti comuni, in quanto la funzione accessoria del godimento a vantaggio dell'uso delle singole unità immobiliare dev'essere chiaramente individuabile. Sta di fatto che questa sentenza segna la prima pronuncia della Suprema Corte di Cassazione su questo argomento.

 

 

 

dell'Avv Alessandro Gallucci fonte CondominioWeb.com