Se non si insonorizza il locale si può anche rischiare la risoluzione del contratto di locazione?

L'affittuario viene meno all'impegno di insonorizzare la paninoteca. Il contratto può essere risolto per inadempimento. Non serve la prova che dal locale provenissero effettivamente dei rumori molesti, basta, infatti, il pregiudizio subito dal proprietario.

 

l fatto. Il conduttore di un immobile ad uso commerciale cita in giudizio dinanzi al tribunale di Brescia il locatore: chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento sostenendo che il locatore non gli aveva fornito alcuna informazione in merito al titolo in ragione del quale deteneva l'immobile, ed in subordine chiedeva anche il rilascio da parte di quest'ultimo delle quietanze di pagamento.

Si costituiva il locatore che con domanda riconvenzionale chiedeva, dal canto suo, la risoluzione del contratto per inadempimento puntualizzando che il locatore non aveva eseguito le opere di insonorizzazione del locale commerciale (bar paninoteca) venendo meno all'obbligo contrattuale assunto; ribadendo che la situazione venutasi a creare era insostenibile poiché il locale in questione era collocato al piano terra e che egli abitava, con la sua famiglia, al piano superiore ove si propagavano i rumori costanti provenienti dal locale.

 

Il tribunale di Brescia ha respinto le richieste del conduttore (attore) ed ha accolto, invece, la domanda riconvenzionale formulata dal locatore pronunciando la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore che non aveva apportato al locale commerciale le opere di insonorizzazione venendo meno, così, all'obbligo contrattuale assunto.

Il conduttore impugna dinanzi alla Corte d'appello di Brescia la sentenza di primo grado, ma le sue richieste vengono nuovamente respinte e viene confermata la sentenza di primo grado.

I motivi del ricorso in Cassazione e la decisione. Il conduttore, tuttavia, decide di impugnare anche la sentenza di secondo grado proponendo ricorso in Cassazione.

Con il primo motivo del ricorso il conduttore sostiene che la Corte d'appello avrebbe violato le norme sull'interpretazione del contratto ribadendo che l'obbligo di provvedere alla insonorizzazione dei locali fosse obbligo autonomo rispetto a quello di produrre rumori molesti. In buona sostanza, quindi, a parere del conduttore il giudice di merito avrebbe violato il principio sancito dall'articolo 1362 del codice civile norma che stabilisce che nell'interpretazione dei contratti non bisogna soffermarsi solo sul senso letterale delle singole clausole ma bisogna valutare la comune intenzione dei contraenti.

 

La Suprema Corte ha rilevato che non sussiste alcuna violazione dell'articolo 1362 del codice civile, rilevando che il ricorrente voglia far prevalere la propria interpretazione del rapporto contrattuale sollecitando la Corte a pronunciarsi su una questione riservata esclusivamente al giudice di merito ed assolutamente incensurabile in sede di legittimità. Pertanto il primo motivo è stato dichiarato inammissibile dai giudici di legittimità.

Con il secondo motivo, inoltre, il ricorrente lamenta il fatto che il giudice d'appello non abbia tenuto conto della perizia prodotta che avrebbe dovuto dimostrare l'esecuzione, da parte sua, delle opere di insonorizzazione del suo locale commerciale; a tal proposito il giudice dei secondo grado aveva puntualizzato che tale perizia era un documento nuovo e pertanto doveva essere dichiarato inammissibile in virtù del principio sancito dal terzo comma dell'art. 345 cpc.

 

La Corte di Cassazione ha aderito alle conclusioni alle quali è giunta la decisione di secondo grado, condividendo pienamente un consolidato orientamento giurisprudenziale, in base al quale la perizia rappresenterebbe un approfondimento tecnico di fatti alla base della domanda di primo grado e pertanto la Corte d'appello ha legittimamente considerato inammissibile la stessa in quanto rappresenta un documento nuovo che soggiace alla regola prevista dal terzo comma dell'articolo 345 del codice di procedura civile: norma che stabilisce che nel giudizio d'appello, oltre alle domanda ed eccezioni nuove, non possono essere proposti nuovi documenti.  (Cass. Sez. Un. n. 8202/2005)

Con il terzo motivo del ricorso il ricorrente lamenta la violazione e la falsa applicazione degli articoli 1453 e 1455 del codice civile norme che disciplinano, rispettivamente, la risoluzione del contratto per inadempimento e l'importanza dell'inadempimento. A parere del ricorrente vi sarebbe stata una sproporzione fra la mancata esecuzione dei lavori di insonorizzazione al locale commerciale e la risoluzione del contratto che il giudice di prime cure aveva disposto.

Anche tale motivo è stato dichiarato infondato dalla sentenza in commento che ha precisato che i criteri per valutare la gravità dell'inadempimento sono stati dettagliatamente indicati da due importanti pronunce della Corte di Cassazione (Cass. 7083/2006;Cass. N. 1773/2001) le quali hanno stabilito che per verificare la gravità dell'inadempimento bisogna tener conto di parametri oggettivi in base ai quali verificare se lo stesso abbia influito sull'economia complessiva del rapporto contrattuale determinando uno squilibrio del sinallagma contrattuale.

Nel caso di specie la Corte d'Appello non si è discostata da tali parametri poiché tale corte di merito ha tenuto conto "dell'interesse concreto del locatore, in particolare in riferimento alla controprestazione di insonorizzazione dei locali, che aveva un peso economico non indifferente in quanto poneva un onere aggiuntivo in capo al conduttore .... e rispetto al quale il locatore aveva non solo un interesse patrimoniale ma anche un interesse personale" . In merito a quest'ultimo aspetto è utile ricordare che il locatore viveva con la sua famiglia nell'appartamento al piano superiore rispetto al locale commerciale locato, ed aveva pertanto un interesse personale preciso alla insonorizzazione, ad opera del conduttore, di tale locale.

Sulla base di tale ragionamento la Cassazione ha considerato pienamente legittime le pretese del locatore che vede accolta la propria richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento a fronte della mancata esecuzione delle opere di insonorizzazione pattuite con il conduttore.

 

 

dell'Avv Leonarda Colucci fonte CondominioWeb.com