Sorge un nuovo ostacolo: l'incognita della trascrizione

Analizziamo ora il sistema dei criteri di calcolo dei millesimi.

 

Secondo l'articolo 68 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, i millesimi vanno calcolati in misura proporzionale al valore di ciascun appartamento dello stabile. Tale valore, per giurisprudenza, è dato da diverse variabili: per esempio il piano, la presenza o meno dell'ascensore, l'esposizione semplice o doppia, con riscontro d'aria, l'affaccio su cortile o su strada più o meno trafficata, eccetera.

 

Il costruttore
Ebbene, si tratta esattamente degli stessi criteri utilizzati da un'impresa di costruzione quando mette in vendita gli appartamenti che ha edificato: per esempio un attico in uno stabile con ascensore è valutato proporzionalmente di più di un piano terra che dà solo sul cortile. Quindi, in un certo senso, è proprio il costruttore-venditore che ha i mezzi per valutare i rapporti di valore tra i diversi appartamenti e, nei fatti, è proprio lui che nella maggior parte dei casi estende la prima tabella millesimale.

 

Quanto alla seconda questione sollevata, il lettore centra in pieno il problema. La pronuncia delle sezioni unite 18477/2010 afferma che i millesimi allegati al regolamento contrattuale hanno natura "dichiarativa": in altre parole, si tratta di un metodo come un altro di calcolare il rapporto di valore tra gli appartamenti di un edificio. A maggioranza si può decidere di cambiare tale metodo, applicandone un altro che abbia criteri diversi, purché razionalmente giustificabili. Inoltre, anche utilizzando un metodo identico, i rapporti tra valori possono cambiare: per esempio un negozietto al piano terra che al tempo della costruzione aveva un valore elevato, oggi può essersi svalutato per la vicinanza di nuovi centri commerciali.

 


La giurisprudenza passata dava invece ai millesimi un rilievo contrattuale. Se tutti i condomini si sono messi a suo tempo d'accordo sui millesimi stessi, magari anche solo accettando al rogito la tabella del costruttore, la spartizione allegata al regolamento è un vero e proprio contratto, immodificabile se non con l'accordo di tutti (fatta eccezione degli errori di calcolo e del cambiamento di consistenza dei singoli alloggi, per cui si ricorre al giudice).

 

Il compromesso
Poiché anche in passato si era assistito a tribunali che hanno emesso sentenze in aperta e dichiarata contraddizione con le decisioni delle sezioni unite (è accaduto anche in tema di solidarietà dei debiti condominiali), si rischia l'incertezza dei cittadini.
L'unico compromesso appare perciò quello accennato da un'altra recente sentenza della Cassazione, la n. 7300/2010. La Corte aveva affermato che va esplorato se i condomini avevano a suo tempo inteso dare alla tabella un puro valore "dichiarativo" (e allora la modifica a maggioranza è possibile) oppure uno contrattuale, perfino in eccezione agli articoli 1118, primo comma, Codice civile e 68 disposizioni di attuazione (che peraltro sono norme derogabili). Perché questa seconda ipotesi sia vera, tale volontà deve essere espressamente dichiarata dai condomini per iscritto: non basta quindi l'allegazione di una semplice tabella, che resta un parametro, sostituibile da un altro, di accertamento del valore dei rispettivi diritti e della partecipazione alle spese.

 

Allargando il discorso, sorge il problema della modifica dei millesimi in caso in cui ai rogiti trascritti in Conservatoria sia allegato il regolamento contrattuale e le relative tabelle millesimali. Ricordiamo che il regolamento e le tabelle non sono atti trascrivibili di per sé, perché non compresi nell'elenco previsto dell'articolo 2643, Codice civile, ma se allegati al rogito diverrebbero opponibili rispetto a terzi.
Ora, se una delibera a maggioranza muta i millesimi, e la nuova trascrizione non viene eseguita (attraverso una convenzione contrattuale tra condomini), il nuovo acquirente di un appartamento nello stabile potrebbe non riconoscere i millesimi nuovi di zecca, affermando che prevale la validità di quelli a suo tempo trascritti. Quindi, non basterebbe la decisione in assemblea, ma occorre la sua formalizzazione nella Conservatoria dei registri immobiliari.