Stangoni, montanti della ringhiera di parapetto e infiltrazioni, chi paga l'intervento manutentivo?

Ieri, dopo un periodo di abbondanti piogge, ho notato che sul sottocielo del balcone del vicino del piano superiore sono comparse delle macchie; non sapendone un granché di queste cose, ho subito informato l'amministratore il quale ha effettuato un sopralluogo.

 

Il tecnico del condominio presente al sopralluogo mi ha detto che si tratta d'infiltrazioni causate, con tutta probabilità, da fessurazioni presenti sullo stangone in marmo, allocato sulla parte finale del balcone del mio vicino, nel punto in cui s'inserisce il montante della ringhiera del parapetto.

Avvisato il proprietario dell'appartamento sovrastante al mio, questo ha detto che si tratta di una questione condominiale e che lui pagherà solamente la sua quota parte; l'amministratore ha detto che provvederà a portare il problema nell'assemblea di prossima convocazione, per le opportune decisioni in merito. Chi ha ragione?

La questione riguardanti le infiltrazioni causate dalle fessurazioni in corrispondenza dei punti d'innesto dei montanti della ringhiera di parapetto negli stangoni del piano di calpestio dei balconi, si inserisce nel mai sopito dibattito sulla proprietà dei balconi o comunque delle sue componenti.

 

In considerazione di ciò è utile ricordare che i balconi possono essere differenziati in due tipoligie:

a) balconi incassati;

c) balconi aggettanti.

Nel primo caso la soletta del balcone è da considerarsi parte di proprietà comune tra il proprietario del piano sottostante e quello superiore al pari di un solaio interpiano, sicché le spese concernenti la loro manutenzione devono essere ripartite ai sensi dell'art. 1125 c.c. Chiaramente in caso di danno resta sempre fermo il principio che le riparazioni conseguenti al danno sono pagate da chi l'ha causato.

Nel caso riportato nell'esempio la situazione è complicata dal fatto che il danno è originato dal punto d'innesto tra lo stangone ed il montante della ringhiera che potrebbe essere considerata parte della facciata. Ad avviso di chi scrive, se il danno è causato da una cattiva manutenzione del punto d'innesto, che si trova materialmente sullo stangone e di conseguenza sul solaio interpiano, il danno causato al soffitto del piano inferiore dev'essere risarcito dal proprietario dell'unità immobiliare immediatamente superiore.

 

Diverso il caso del balcone aggettante. Rispetto ad essi, ormai da qualche anno, la Suprema Corte di Cassazione è orientata nell'affermare che costituendo essi un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., da ultimo, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076) (così Cass. 30 luglio 2004, n. 14576).

Ne discende che se parte frontale e sottocielo del balcone non hanno particolare pregio estetico, questi devono essere considerati di proprietà del proprietario dell'unità immobiliare cui il balcone serve. Conseguenza di ciò è che l'infiltrazione dev'essere eliminata a cura e spese del proprietario del suddetto balcone e che il proprietario del piano sottostante possa chiedere solamente i danni alla sua proprietà che siano conseguenza immediata e diretta dell'infiltrazione stessa.

 

 

 

dell'Avv Alessandro Gallucci fonte CondominioWeb.com