Bisogna essere “titolati” per realizzare una sopraelevazione sopra l’ultimo piano dell’edificio condominiale

Tribunale di Lecce – sez. Tricase, sentenza n. 91 del 10 aprile 2013

 

La sentenza del Tribunale di Lecce che si annota torna a occuparsi del tema, molto discusso e attuale, delle sopraelevazioni realizzate sopra l'ultimo piano dell'edificio condominiale.

La disciplina di riferimento. Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio in condominio, così come il proprietario esclusivo del lastrico solare, ha diritto di sopraelevazione ai sensi dell'art. 1127, comma 1, c.c., con l'obbligo di indennizzare gli altri condomini nella misura indicata dal predetto articolo.
Il diritto di sopraelevazione può essere limitato dal "titolo" o dalla volontà degli altri condomini, che possono opporsi alla sopraelevazione ove la stessa pregiudichi l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisca notevolmente l'aria e la luce dei piani sottostanti.

Il titolo idoneo a limitare o escludere il diritto di sopraelevazione. Con specifico riferimento al titolo idoneo a limitare il diritto di sopraelevazione, il giudice salentino ha precisato che il titolo predetto non può identificarsi con riferimento alla proprietà comune dell'area solare, poiché ciò è già previsto dall'art. 1117 c.c., ma con un eventuale accordo preesistente alla costituzione del condominio che limiti il diritto di sopraelevare riconosciuto per legge, eventualmente contenuto nel regolamento contrattuale o in un negozio separato opponibile ai condomini.
La ratio della disciplina in esame - Il Tribunale salentino si sofferma altresì sulla ratio sottesa al regime delle sopraelevazioni dettato dall'art. 1127 c.c., che si configura come speciale sia rispetto alle regole della comproprietà ordinaria, sia rispetto ai principi dettati dall'art. 1117 c.c. in tema di parti comuni del condominio.
L'area su cui sorge il condominio è parte comune pro indiviso di tutti i condomini, al pari delle altre parti comuni ex art. 1117, con la conseguenza che, per il generale principio di accessione, tutto ciò che è costruito sopra il suolo predetto dovrebbe appartenere a tutti i comproprietari.

Detto principio di accessione è derogato in materia di edifici in condominio, caratterizzati da più proprietà sovrapposte e, quindi, da più diritti di dominio esclusivo aventi ciascuno a oggetto porzioni immobiliari destinate e autonome che si trovano nell'ambito del medesimo edificio e che insistono tutte sulla medesima area, la quale rimane, pro quota, in proprietà indivisa di tutti i condomini.

Tale caratteristica giustifica la disciplina in esame e la differente regolamentazione rispetto alla comunione ordinaria:

"l'attribuzione di un diritto di proprietà esclusiva su ciascuna delle porzioni immobiliari, soprapposte la prima al suolo e le altre alle porzioni sottostanti precedentemente realizzate, comporta la costituzione di una proprietà superficiaria in favore di quella realizzata al di sopra delle preesistenti e sposta verso l'alto il diritto di superficie. Conseguentemente le opere realizzate all'interno di un piano o in una autonoma porzione di esso, accedono, in ragione della proprietà individuale e separata della porzione immobiliare considerata, al proprietario di questa e non a tutti i partecipanti al condominio. Nello stesso modo, le costruzioni eseguite sopra l'ultimo piano accedono, in ragione dell'espresso disposto normativo e salva diversa previsione del titolo, al proprietario di questo e non ai proprietari dei piani sottostanti. In pratica, il proprietario dell'ultimo piano beneficia del diritto di sopraelevazione e acquista quanto viene costruito sopra".

Il caso di specie. Alla luce di tali considerazioni, nella fattispecie in esame il giudice ha ritenuto che il proprietario convenuto in giudizio, in qualità di proprietario esclusivo dell'ultimo piano dell'edificio, poteva realizzare i vani oggetto della contesa senza necessità di preventiva autorizzazione da parte degli altri comproprietari del lastrico solare, anche in considerazione del fatto che gli stessi non pregiudicano la staticità e l'aspetto architettonico dell'edificio.

Analogo diritto, al contrario, non spetta all'attore, il quale non può pretendere di realizzare un vano tecnico o piccolo fabbricato e neppure pretendere l'acquisto di uno di quelli realizzati dal convenuto, perché l'art. 1127 c.c. non attribuisce tale facoltà a tutti i comproprietari dell'immobile, ma solo a quelli che si trovano all'ultimo piano.

 

 

 

Fonte CondominioWeb.com