Difettosa impermeabilizzazione. Responsabile la società venditrice che ha provveduto alla ristrutturazione.

Operante la garanzia decennale per gravi difetti ex art. 1169 del codice civile

 

La responsabilità per gravi difetti dell'immobile.

L'art. 1669 c.c. regola la responsabilità gravante sull'appaltatore nelle fattispecie relative all'appalto immobiliare: la norma, in particolare, dispone che, nell'appalto avente ad oggetto edifici o altri beni immobili destinati per la loro natura a lunga durata, «se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o difetti gravi, l'imprenditore è responsabile verso i suoi committenti o aventi causa, purché sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta». Al comma 2 del medesimo articolo si precisa poi che il diritto del committente si prescrive entro un anno dalla denuncia. (L'impresa fa i lavori male? Ha diritto al compenso pattuito.)

L'orientamento nettamente dominante in giurisprudenza ritiene che l'art. 1669 c.c. configuri un'ipotesi di responsabilità aquiliana: l'accoglimento della tesi della natura extracontrattuale di detta responsabilità, svincolando l'azione dall'esistenza di un contratto di appalto, implica una dilatazione della nozione di appaltatore, fino a ricomprendere altre figure, quali il costruttore - inteso quale soggetto che, in virtù di un qualsiasi rapporto giuridico, abbia proceduto all'edificazione sotto la propria responsabilità -, il costruttore-venditore, che costruisce nel proprio interesse per vendere successivamente, il progettista, il direttore dei lavori. Si afferma infatti al riguardo che «la relativa responsabilità esula dai limiti del rapporto contrattuale corso tra le parti, per assumere la configurazione propria della responsabilità da fatto illecito e le attività dei soggetti [coinvolti] possono concorrere tutte alla produzione del danno, con la conseguenza che essi possono essere chiamati tutti (indipendentemente dalla graduazione delle colpe) a risarcire il danno integralmente» (Cass. civ., 26 aprile 1993, n. 4900). Anche nella pronuncia in commento il Tribunale conferma che è principio acquisito alla luce della giurisprudenza consolidata della Suprema Corte in materia l'esperibilità dell'azione di responsabilità prevista dall'art. 1669 c.c. contro «il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera (Cass. civ. Sez. II, 16.02.2012 n. 2238; Sez. 2, Sentenza n. 9370 del 17/04/2013 Sez. 2, Sentenza n. 467 del 13/01/2014)».

 

 

Il caso. La controversia oggetto della pronuncia in commento muove da un atto di citazione promosso dai proprietari di un immobile contro la società venditrice che lo aveva precedentemente ristrutturato - società peraltro successivamente disciolta. Gli attori lamentavano di avere già in passato denunciato ai soci della disciolta società venditrice «la presenza di una serie di vizi nell'immobile compravenduto, taluni riguardanti parti comuni dell'edificio, altri relativi al proprio alloggio, ed in specie la presenza di tracce di umidità, distacchi di intonaco e muffe». All'esito di un'indagine tecnica svolta da un tecnico incaricato dalla disciolta società, era stata in effetti riconosciuta l'esistenza di detti vizi, da attribuire a deficienze progettuali e costruttive nell'effettuazione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile. Gli attori chiedevano dunque che i vizi riscontrati fossero ricondotti nel contesto normativo ex art. 1669 c.c., in quanto idonei a «compromettere radicalmente od almeno in misura rilevante la funzionalità dell'immobile», e che i soci della disciolta società venditrice fossero condannati al risarcimento dei danni conseguenti.

 

Il Giudice disponeva quindi C.T.U. per la «verifica dell'esistenza, natura e gravità dei vizi denunciati dagli attori», con esclusivo riferimento ai vizi riconducibili a difetti di impermeabilizzazione dell'immobile in questione, «i soli ascrivibili - a giudizio del Tribunale - al disposto normativo ex art. 1669 c.c.». (Gli attori avevano invece lamentato anche vizi a carico delle finiture dei muretti e cancelli esterni, nonché la carenza dei requisiti di insonorizzazione dell'immobile, il cui accertamento è stato ritenuto superfluo dall'organo giudicante).

 

 

La decisione. Alla luce delle risultanze della C.T.U., il Tribunale ha giudicato fondata la domanda risarcitoria attorea unicamente in relazione alla difettosa impermeabilizzazione dell'immobile, qualificabile come grave difetto della costruzione ai sensi e per gli effetti dell'art. 1669 c.c., e inammissibile ogni altra doglianza, tra quelle formulate dagli attori in citazione, «relativa a vizi e difetti che non assumano gravità tale da giustificare l'applicazione del disposto richiamato, siccome soggetta ai ristretti termini decadenziali e prescrizionali imposti ex artt. 1667 o - peggio - 1495 c.c.». In proposito, il Tribunale ha richiamato l'ormai consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui «il difetto di costruzione che, a norma dell'art. 1669 cod. civ., legittima il committente all'azione di responsabilità extracontrattuale nei confronti dell'appaltatore, come del progettista, può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la rovina o il pericolo di rovina), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata, incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo (Cass. Civ. Sez. II, 4.10.2011 n. 20307)».


Il Tribunale ha altresì ritenuto tempestivamente proposta l'azione risarcitoria ex art. 1669 c.c. - diversamente da quanto contestato dai convenuti, i quali rilevavano che gli attori avessero denunciato gran parte dei vizi contestati già diversi anni prima: risulta infatti accertato che gli attori hanno avuto «piena ed adeguata conoscenza della natura, gravità e delle cause dei vizi denunciati quindi in citazione solo a seguito di indagine peritale commessa a tecnico di fiducia [...] e all'atto della notificazione della citazione da cui si procede non risultavano decorsi i termini di prescrizione annuale dalla denuncia per l'esercizio dell'azione di garanzia». Il Tribunale, rammentando che, secondo il disposto dell'art. 1669 c.c., l'azione può essere promossa «purché sia fatta la denunzia [dei vizi] entro un anno dalla scoperta», e che «il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia», ha quindi richiamato il consolidato orientamento secondo il quale «il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 cod. civ. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti; tale conoscenza deve ritenersi, di regola, acquisita, in assenza di anteriori ed esaustivi elementi, solo all'atto dell'acquisizione di relazioni peritali effettuate (Cass. civ. Sez. I, 1.02.2008 n. 2460; conforme: Cass. civ. Sez. II, 23.01.2008 n. 1463)».

 

L'ampliamento della nozione di 'gravi difetti' nell'interpretazione giurisprudenziale Si segnala che un precedente indirizzo giurisprudenziale giudicava come gravi difetti solo quelli riguardanti le parti essenziali, escludendo, di conseguenza, da detto novero quei vizi che, pur di notevole entità, limitano il normale uso dell'immobile senza tuttavia intaccare gli elementi essenziali che ne garantiscano stabilità e conservazione. In pronunce più recenti si è invece affermato che debbano considerarsi gravi difetti quelli che incidano, oltre che sugli elementi essenziali della struttura dell'immobile, anche su parti secondarie ed accessorie, quando tali carenze siano idonee a compromettere la funzionalità complessiva dell'opera medesima: «Configurano gravi difetti dell'edificio a norma dell'art. 1669 c.c. anche le carenze costruttive dell'opera - da intendere anche come singola unità abitativa - che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, ecc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati» (Cass. civ., 28 aprile 2004, n. 8140: specificamente, la Suprema Corte ha affermato detto principio in una fattispecie in cui gli acquirenti avevano agito per responsabilità extracontrattuale nei confronti del costruttore perché le mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita).

 

Così, si è ritenuta operante la garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., ad esempio, in presenza: delle infiltrazioni d'acqua determinate da carenze dell'impermeabilizzazione, in quanto incidenti sulla funzionalità dell'opera di cui ne riducono il godimento (Cass. civ., 8 gennaio 2000, n. 117; Cass. civ., 23 marzo 1995, n. 3366; Cass. civ., 29 novembre 1994, n. 10218); del difetto di costruzione dei tetti e dei lastrici solari che causano infiltrazioni d'acqua negli appartamenti sottostanti (Cass. civ., 12 maggio 1999, n. 4692; Cass. civ., 2 marzo 1998, n. 2260; Cass. civ., 8 aprile 1986, n. 2431; Cass. civ., 11 dicembre 1992, n. 13112); dell'umidità, dipendente da difetto di adeguata coibentazione termica (Cass. civ., 25 marzo 1998, n. 3146). Sono stati altresì ritenuti gravi difetti: le lesioni alle strutture, imperfezioni, difformità, idonee a diminuire sensibilmente il valore economico dell'edificio nel suo complesso, e delle singole unità immobiliari, senza che necessariamente debba sussistere anche il pericolo di un crollo immediato dell'edificio stesso (Cass. civ., 20 marzo 1998, n. 2977); il distacco di una notevole parte dell'intonaco esterno del fabbricato (Cass. civ., 29 novembre 1996, n. 10624); la pendenza dei balconi verso l'interno del fabbricato con conseguenti infiltrazioni e ristagni di acqua nei muri di tamponamento, nonché la mancanza di battiscopa sui terrazzi di copertura (Cass. civ., 10 aprile 1996, n. 3301).

 

 

 

di Marta Jerovante fonte CondominioWeb.com