Lavori nel Cortile Condominiale: Spese solo per i Proprietari dei Garage: impermeabilizzazione

Corte di Cassazione, II Sezione civile, sentenza 31 ottobre 2011, n. 22681

 

La problematica in oggetto, presenta notevoli spunti di complessità, valutato che

 

, ad oggi, la giurisprudenza

 

non ha ancora raggiunto un orientamento univoco,

 

e inoltre costituisce un rompicapo per gli amministratori,

 

alle prese

con i problemi di riparto.

 

 

 

Quando il regolamento non è chiaro.

Il problema sorge in seguito ai dei lavori di impermeabilizzazione eseguiti dal condominio su un cortile condominiale. Un condomino adiva il Tribunale di Torino, impugnando la delibera assembleare, in quanto non essendo proprietario di una autorimessa sottostante il cortile, contestava il pagamento delle spese.

 

Il Tribunale accoglie la domanda ed annulla la delibera. Il condominio, invece, decide di ricorrere in appello. I giudici rilevano l'infondatezza della domanda, in quanto, sulla base di una interpretazione complessiva delle clausole del regolamento di condominio contrattuale l'attore, proprietario di una autorimessa la cui copertura non era costituita dal cortile, doveva ritenersi esentato dalla partecipazione alle spese per cui era causa.

 

Infatti, la Corte di Appello rilevava una certa contraddittorietà delle diverse clausole presente nel regolamento. Precisamente si rilevava che l'art. 4 disponeva che il piano di calpestio del cortile è di proprietà comune a tutte le proprietà individuali, fatta espressa eccezione per le "autorimesse tutte al piano interrato"; mentre per l'art. 8, al contrario, precisava che è di proprietà comune "ai locali autorimesse siti al piano interrato" "la soletta di copertura, la quale costituendo anche il piano del cortile e della zona verde è in comproprietà con la parte civile del condominio, giusta l'art. 1126 del Codice Civile".

 

Infine secondo l'art. 22 la ripartizione delle spese "di manutenzione straordinaria delle parti comuni" (fra cui il cortile) e di manutenzione ordinaria e straordinaria della zona verde con quanto ad essa inerente" sono "a carico delle unità immobiliari a destinazione abitativa o similari e commerciale (fatta eccezione unicamente per le autorimesse al piano interrato)". I giudici d'appello, quindi, ritengono illegittima la delibera.

 

 

I rilievi della Cassazione.

I giudici della Suprema Corte rilevano che i giudici della Corte di Appello torinese non hanno considerato che la soletta di copertura del cortile condominiale costituisce parte comune ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., in mancanza di titolo contrario, per cui il ricorrente principale doveva contribuire alle spese di manutenzione della stessa.

 

In secondo luogo, i giudici di legittimità, ritengono il ricorso è manifestamente infondato, in quanto non essendo l'autorimessa del ricorrente sottostante al cortile, non ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 1126 cod. civ.

 

 

La funzione del cortile e i diversi criteri di ripartizione.

Occorre preliminarmente osservare che la diversa ubicazione dei garage rispetto all'edificio principale, pur non ritrovando solitamente riscontro nei regolamenti, ha differenti conseguenze nella ripartizione delle spese condominiali.

 

Va rilevato che la Corte di Cassazione aveva già affermato che, qualora il cortile comune svolge una pluralità di funzioni e sia usato dai condomini in misura diversa, le relative spese vanno ripartite, a norma del secondo comma dell'art. 1123, Co. Civ., in proporzione all'uso che ciascun condomino può fare della cosa comune (Cass. Civ., 8 settembre 1986, n. 5458).

 

Quindi quando la copertura dei boxes assolve ad una duplice funzione, una di «copertura» a favore dei soli proprietari dei boxes e l'altra di «sostegno del giardino» a favore di tutti i condomini, la scelta fra i diversi criteri di ripartizione delle spese va operata proprio sulla base dell'effettiva prevalenza nel caso specifico di una o dell'altra funzione. Perciò, laddove la copertura dei boxes sia utilizzata principalmente come piano di appoggio per il giardino condominiale, le relative spese di rifacimento sono da porre integralmente a carico della collettività condominiale.

 

Qualora la copertura dei boxes sia invece destinata in maniera prevalente a servire i condomini proprietari dei boxes e solo secondariamente sia utilizzata come piano di appoggio per il giardino, le spese vanno ripartite in proporzione all'uso che ciascun condomino può farne. Fermo restando, naturalmente, che laddove vi sia una clausola del regolamento condominiale contrattuale che ponga a carico dei proprietari dei boxes tutte le spese comunque relative a tali costruzioni, anche le spese di rifacimento della copertura dei boxes situati sotto il giardino condominiale, sono da ripartire fra i soli condomini proprietari dei boxes.