Le distanze legali nel Condominio

Corte di Cassazione Sezione 2 Civile Sentenza del 11 marzo 2010, n. 5897 Applicabilità delle norme sulle distanze legali

 

Le norme sulle distanze legali, in quanto rivolte a regolare i rapporti tra proprietà autonome e contigue, sono applicabili nei rapporti tra i proprietari di unità
immobiliari in un edificio di condominio soltanto quando siano compatibili con quelle particolari relative all'uso delle cose comuni; in caso di contrasto, prevalgono
quest'ultime, rispetto alle quali le prime si trovano in relazione di subordinazione.

 

Il codice civile


Il codice civile contiene specifiche norme che disciplinano le distanze che devono essere rispettate dai soggetti proprietari di beni immobili.

 

E così per quanto riguarda le costruzioni l'art. 873 codice civile dispone che: "Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore".
Il limite deve essere calcolato riferendosi alla costruzione del vicino e non al confine della sua proprietà. Il divieto è posto per le costruzioni che abbiano dimensioni tali da creare intercapedini anguste e anti igieniche. La distanza suindicata non va pertanto mantenuta quando si eseguano opere interrate (piscine, autorimesse sotterranee) o piccoli pilastrini (esempio: contenitori per contatori) ovvero altre opere di carattere minimo.

Anche nel caso della costruzione di un muro di cinta, di altezza inferiore ai tre metri, non occorre rispettare la distanza delle altre costruzioni (in questo senso dispone l'art. 878 codice civile).Va poi ricordato che l'art. 879, 2° comma codice civile dispone "Alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano".

 

 

Per quanto riguarda l'appoggio e immissione di travi nel muro comune l'art. 884 codice civile così dispone: "Il comproprietario di un muro comune può fabbricare appoggiandovi le sue costruzioni e può immettervi travi, purché le mantenga a distanza di cinque centimetri dalla superficie opposta, salvo il diritto dell'altro comproprietario di fare accorciare la trave fino alla metà del muro, nel caso in cui egli voglia collocare una trave nello stesso luogo, aprirvi un incavo o appoggiarvi un camino. Il comproprietario può anche attraversare il muro comune con chiavi e catene di rinforzo, mantenendo la stessa distanza. Egli è tenuto a riparare i danni causati dalle opere compiute.Non può fare incavi nel muro comune, né eseguirvi altra opera che ne comprometta la stabilità o che in altro modo lo danneggi".

 

 

 

Per quanto riguarda le distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi l'art. 889 codice civile così dispone: "Chi vuole aprire pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette.

Per i tubi d'acqua, pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine.


Sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali".
Come si vede, contrariamente a quanto previsto dalle norme più sopra citate, in questi casi la distanza va misurata partendo dal confine del vicino.

 

 

 

 

Per quanto riguarda le distanze per fabbriche e depositi nocivi o pericolosi l'art. 890 codice civile così dispone: "Chi presso il confine anche se su questo si trova un muro divisorio, vuole fabbricare forni, camini, magazzini di sale, stalle e simili, o vuole collocare materie umide o esplodenti o in altro modo nocive, ovvero impiantare macchinari, per i quali può sorgere pericolo di danni, deve osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, quelle necessarie a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza".

 

 

 

 

Per quanto riguarda le distanza per canali e fossi l'art. 891 codice civile così dispone: "Chi vuole scavare fossi o canali presso il confine, se non dispongono in modo diverso i regolamenti locali, deve osservare una distanza eguale alla profondità del fosso o canale; la distanza si misura dal confine al ciglio della sponda più vicina, la quale deve essere a scarpa naturale ovvero munita di opere di sostegno. Se il confine si trova in un fosso comune o in una via privata, la distanza si misura da ciglio a ciglio o dal ciglio al lembo esteriore della via".

 

 

 

 

Anche per la piantumazione degli alberi e delle siepi vanno rispettate le distanze stabilite dal codice civile.
L'art. 892 codice civile prevede che, in mancanza di diverse disposizioni "devono essere osservate le seguenti distanze dal confine:


1) tre metri per gli alberi di alto fusto. Rispetto alle distanze, si considerano alberi di alto fusto quelli il cui fusto, semplice o diviso in rami, sorge ad altezza notevole, come sono i noci, i castagni, le querce, i pini, i cipressi, gli olmi, i pioppi, i platani e simili;
2) un metro e mezzo, per gli alberi di non alto fusto. Sono reputati tali quelli il cui fusto, sorto ad altezza non superiore a tre metri, si diffonde in rami;
3) mezzo metro per le viti, gli arbusti, le siepi vive, la piante da frutto di altezza non maggiore di due metri e mezzo.


La distanza deve essere però di un metro qualora le siepi siano di ontano, di castagno o di altre piante simili che si recidono periodicamente vicini al ceppo, e di due metri per le siepi di robinie.


La distanza si misura dalla linea del confine alla base esterna del tronco dell'albero nel tempo della piantagione, o dalla linea stessa al luogo dove fu fatta la semina.
Le distanze anzidette non si devono osservare se sul confine esiste un muro divisorio, proprio o comune, purché le piante siano tenute ad altezza che non acceda la sommità del muro".


L'art. 892 appena citato menziona le "siepi vive" .


Si precisa che per siepe morta si intende quella costituita da pali verticali e rami secchi intrecciati, o da una rete metallica, o anche da filo spinato, cemento armato e simili.
L'art. 894 codice civile stabilisce che "Il vicino può esigere che si estirpino gli alberi e le siepi che sono piantati o nascono a distanza minore di quelle indicate dagli articoli precedenti".
Vi sono poi le disposizioni relative alle distanze di luci e vedute.


 

 

L'art. 900 codice civile precisa che le vedute sono finestre o altre aperture che permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente, sul fondo del vicino.
Il codice usa il termine "fondo" che deve intendersi nel senso di unità immobiliare in senso lato, ossia di terreno e di qualsiasi tipo di costruzione.
La veduta può dunque essere di tre specie:

a) diretta quando il confine del fondo contiguo sia parallelo al muro della finestra o le due linee formino un angolo minore di novanta gradi;

b) obliqua se il confine del fondo vicino ed il muro dal quale si esercita la veduta formano un angolo retto - novanta gradi - o ottuso - oltre novanta gradi;

c) laterale se confine e muro formano un angolo di 180 gradi.

La veduta in appiombo viene considerata quale veduta laterale.
L'esistenza in fatto di una veduta, così come appena descritta, conferisce al proprietario dell'immobile nel quale la veduta si trova particolari diritti disciplinati dal codice civile. In particolare, per l'argomento qui trattato, rilevano le disposizioni di cui agli articoli 906 e 907 codice civile.


L'art. 907 codice civile dispone che "Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'articolo 905.
Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.
Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia".


La giurisprudenza ha precisato che l'obbligo di osservare la distanza dei tre metri dalla veduta sussiste anche se venga esercitata la veduta obliqua, sempreché dall'apertura posa essere esercitata anche la veduta diretta. In caso contrario, cioè quando si possa esercitare solo la veduta obliqua, il proprietario del fondo sul quale venga esercitata è tenuto a rispettare la distanza solo di settantacinque centimetri dal più vicino lato della veduta (art. 906 cod. civ.).


Le distanze nel Condominio


Si verificano spesso nell'ambito del Condominio situazioni nelle quali possono sorgere contestazioni tra le parti (e cioè tra singoli condomini oppure tra condomini e Condominio) in ordine all rispetto delle distanze tra proprietà esclusive e/o tra proprietà esclusive e proprietà comuni.
Basti pensare alle innovazioni deliberate ex art. 1120 c.c. dall'assemblea oppure le migliorie apportate dal singolo condomino ai sensi dell'art. 1102 codice civile, compresa in entrambi i casi l'installazione ex novo di impianto di ascensore.
E' proprio l'installazione di tale impianto ad avere provocato i contenziosi più numerosi sui quali si sono pronunciati i giudici sia di merito (Tribunale, Appello) che di legittimità (Cassazione).


La Corte di Cassazione ha stabilito il seguente principio di carattere generale: "Le norme sulle distanze legali, le quali sono fondamentalmente rivolte a regolare rapporti tra proprietà contigue, sono applicabili anche nei rapporti tra i condomini di un edificio condominiale quando siano compatibili con l'applicazione delle norme particolari relative all'uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè quando l'applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto prevalgono le norme sulle cose comuni con la conseguente inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che nel condominio degli edifici e nei rapporti fra singolo condomino e condominio sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime" (Cass. Civ. Sez. II, 5/6/2003 n. 8978).


Il caso deciso dalla Suprema Corte riguardava una costruzione realizzata da un condomino su porzione di cortile in aderenza al fabbricato condominiale.
La Cassazione ha ulteriormente precisato quanto segue.


"Il principio secondo cui in materia di condominio trovano applicazione le norme sulle distanze legali (nella specie con riferimento al diritto di veduta) non ha carattere assoluto, non derogando l'art. 1102 codice civile al disposto dell'art. 907 codice civile, giacché, dovendosi tenere conto in concreto della struttura dell'edificio, delle caratteristiche dello stato dei luoghi e del particolare contenuto dei diritto e delle facoltà spettanti ai singoli condomini, il giudice di merito deve verificare, nel singolo caso, se esse siano o meno compatibili con i diritti dei condomini" (Cass. 11/11/2005 n. 22838).


La fattispecie esaminata dalla Corte aveva ad oggetto la rimozione di una tenda installata da un condomino, che si assumeva lesiva del diritto di veduta laterale di altro condomino, nel balcone di sua proprietà.
Con altra pronunzia (n. 7044 del 14/04/2004) la Suprema Corte ha precisato e confermato che in materia di condominio è applicabile la "disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall'art. 1102 codice civile (applicabile al condominio per il richiamo di cui all'art. 1139 codice civile), atteso che, in considerazione del rapporto strumentale fra l'uso del bene comune e la proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare, nell'utilizzazione delle parti comuni, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione".


La fattispecie decisa dalla Corte aveva ad oggetto la avvenuta trasformazione in balcone di finestra da parte di un condomino, dalla quale il condomino sottostante riteneva avere subito una diminuzione di aria, di luce e di veduta.
Con una più recente sentenza (01/06/2007 n. 12847) già segnalata sulla Rivista "L'Amministratore" nel numero di giugno 2007 (rubrica "Sentenze") la Cassazione ha così statuito: "La disposizione dettata dall'art. 8, paragrafo 1, punto 10 del D.M. n. 236 del 1989, con la quale viene disposta la larghezza minima di centimetri 120 per le rampe delle scale, si applica unicamente ai rapporti tra il privato cittadino e la pubblica amministrazione ed è inoltre applicabile unicamente agli edifici di nuova costruzione.


Nei rapporti tra condomini e per gli edifici esistenti da prima del giugno 1989 si deve tenere conto, invece, del disposto del secondo comma dell'art. 1120, che vieta le innovazioni che rendano talune parti dell'edificio inservibili all'uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell'utilità secondo l'originaria costituzione della comunione.


Conseguentemente, si deve ritenere illegittima la installazione di un ascensore che comporti il restringimento della rampa delle scale da centimetri 120 a centimetri 85, ove in concreto risulti che la diminuzione della larghezza delle scale si risolva in grave pregiudizio per i condomini".
La fattispecie oggetto della sentenza riguardava l'installazione di un ascensore deliberata ai sensi della Legge 13/1989 sull'abbattimento delle barriere architettoniche.
A tale proposito si ricorda l'articolo 3 della legge 13/89: "Le opere di cui all'art. 2 possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati 2 - E' fatto salvo l'obbligo di rispetto delle distanze di cui agli articoli 873 e 907 del codice civile nell'ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcune area di proprietà o di uso comune".


Va da ultimo, e non certo per minore importanza, ricordato che sarà sempre ed in ogni caso il Giudice a valutare sulla base delle singole e diverse situazioni di fatto, la sussistenza concreta dei presupposti indicati dalla giurisprudenza sopra riportata al fine di decidere quale normativa (quella generale in materia di proprietà oppure quella particolare in materia di condominio) sarà applicabile al caso di specie.

 

dell' Avv. Marina Figini