Niente albergo in condominio.

Cassazione sentenza n. 17886/09

 

Mentre il Parlamento si appresta a snellire, alla ripresa dei lavori, le regole che governano la vita in condominio, con l'obiettivo di dare maggiore libertà ai singoli condomini, la Cassazione ci ricorda che, fino a prova contraria, il regolamento condominiale è e rimane una legge ferrea.

E lancia un avviso agli albergatori: assicuratevi la proprietà dell'intero edificio prima di fare programmi.

Perché se lo stabile è acquistato non interamente, e all'appello manca anche un solo appartamento, non è detto che sarà facile destinarlo a hotel.

 

 

Anzi, se il regolamento condominiale lo impedisce, non c'è proprio nulla da fare.

 

 

Neanche se l'atto non è stato trascritto, cioè se il regolamento non è inserito materialmente nel contratto di acquisto.

Con la sentenza 17886/09, invece, la prima sezione civile della Suprema corte, ricordando la forza vincolante dell'accordo tra condomini, ha chiuso una vicenda che va avanti da più di dieci anni.

 

 

Da una parte una Spa che aveva acquistato nel 1998 tutti gli appartamenti - tranne uno - di uno stabile al centro di Roma a due passi da Piazza del Popolo, e dall'altra parte i proprietari dell'unica unità sfuggita alla Spa.

A più riprese quest'ultima aveva chiesto l'accertamento del diritto ad adibire a uso alberghiero il compendio acquistato.

Diritto sempre contestato dalla controparte in virtù dell'espresso divieto contenuto nel regolamento di condominio, richiamato nell'atto di acquisto.

 

 

La corte d'appello capitolina, nel ribadire il no in precedenza formulato dal tribunale, aveva peraltro accertato che, nell'acquistare le unità immobiliari in questione, la Spa aveva dichiarato di essere a conoscenza e di accettare di fatto e di diritto dell'immobile, compresi i diritti e gli obblighi derivanti dal regolamento condominiale vigente.

 

 

E,tra questi, il divieto della destinazione alberghiera.

 

 

Da questi presupposti, secondo la corte d'appello, discende che il vincolo comporta un'obbligazione efficace per l'acquirente, anche in mancanza della trascrizione dell'atto che lo impone, cioè del regolamento.

La Cassazione condivide questa visione della questione anche perche, secondo l'indirizzo prevalente in materia, le clausole del regolamento di condominio che possono limitare i poteri dei proprietari, purvhè esplicite, sono vincolanti per gli acquirenti.

A patto, come nel caso concreto si è verificato, che il regolamento sia menzionato nell'atto di acquisto.

Per l'operatività del regolamento condominiale, in sostanza, non è richiesto il suo materiale inserimento nell'atto di acquisto, ma basta che se ne faccia riferimento.

 

 

Sulla mancata trascrizione si è concentrato il ricorso in Cassazione: secondo i Supremi giudici però la trascrizione è normalmente destinata a risolvere conflitti tra diritti reciprocamente incompatibili, facendo prevalere quello che per primo è stato inserito nel registro immobiliare.

Dunque la trascrizione diventa dirimente quando ci si trova di fronte a situazioni inconciliabili.

 

 

Ma non è questo il caso, spiega la Cassazione, che si verifica quando " una proprietà viene espressamente acquistata come limitata da altrui diritti, per i quali una precedente trascrizione non è quindi indispensabile" proprio perchè " il bene non è trasferito come libero ".

 

 

Né tantomeno, l'acquirente può pretendere che diventi libero a posteriori per il meccanismo dell'inopponibilità.

Promossa la scelta della corte d'appello per la superfluità della trascrizione, la Cassazione ha poi affermato che non è necessaria la sottoscrizione del regolamento stesso.

Neanche quando questo comporti limitazioni pesanti, come quelle in questione, per chi acquista.

Ancora una volta, infatti, il semplice riferimento al regolamento contenuto nell'atto di compravendita è sufficiente a provare la piena conoscenza dei vincoli.

 

 

di Andrea Maria Candidi fonte Il Sole 24Ore