Parcheggi in condominio, i posti auto eccedenti lo standard minimo possono essere venduti liberamente dal costruttore

Cass. sez. II Civile, sentenza del 3 febbraio 2012, n. 1664

 

I parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legge (nella specie dall'art. 2 legge n. 122 del 1989), non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l'originario proprietario-costruttore dell'edificio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà di tali parcheggi, purché nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo.

 


Nella sentenza si legge:

Il ricorso principale ed il ricorso incidentale vanno preliminarmente riuniti, a norma dell'art. 335 c.p.c., concernendo la stessa sentenza.

Ciò posto, con il primo motivo il ricorrente deduce la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell'art. 360 n. 5 c.p.c., nonché violazione o falsa applicazione degli artt. 18 legge n. 765/1967, 17 legge n. 47/1985, 2 legge n. 122/1989, nonché degli artt. 1362 e ss. e 1418 e ss. c.c. per non avere i giudici del merito adeguatamente valutato la questione attinente all'interpretazione della volontà negoziale delle parti espressa per mezzo dell'atto del 28.3.1995 e degli ulteriori ad esso prodromici, sicuramente pregiudiziale alla risoluzione della controversia. Infatti il legislatore con la legge Tognoli avrebbe espressamente previsto che i parcheggi realizzati ai sensi della predetta normativa non possono essere ceduti separatamente dalla unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale, evidenziando la unicità dell'atto di alienazione dell'appartamento e dei box realizzati nel sottosuolo del fabbricato, considerando una volontà negoziale unitaria, mentre il giudice del gravame avrebbe affermato l'autonomia degli acquisti e ciò in aperta violazione delle norme che regolano l'interpretazione del contratto, in particolare dell'art. 1367 c.c. Inoltre, nell'atto pubblico le parti avevano specificato che si trattava di box realizzati ai sensi della legge Tognoli, così implicitamente affermando il vincolo di inscindibilità dalla unità principale alienata.

Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell'art. 360 n. 5 c.p.c., nonché violazione o falsa applicazione degli artt. 18 legge n. 765/1967, 17 legge n. 47/1985, 2 legge n. 122/1989, specie in relazione alla libera disponibilità dei parcheggi realizzati in eccedenza al minimo richiesto dalla legge, in quanto essendo incontroverso che i coniugi B. - A. avevano acquistato un'area di parcheggio superiore a quella riservata della legge, la mancata alienazione del posto auto sito nell'area scoperta non integrerebbe una violazione di legge essendo una superficie eccedente quella vincolata per legge, seppure destinata a parcheggio.

I due motivi - che vengono esaminati congiuntamente per la loro evidente connessione - pongono la questione del regime degli spazi riservati ai parcheggi in misura non corrispondete agli alloggi. La speciale normativa urbanistica ha prescritto, sino ad un certo punto, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi nei condomini, ponendo un vero e proprio vincolo pubblicistico di destinazione, stabilendo contemporaneamente un nesso pertinenziale tra tali spazi ed il singolo appartamento. Di recente, però, il legislatore ha cambiato decisamente rotta optando per la libera circolazione di tali spazi, abolendo così ogni vincolo al riguardo.

Il periodo di costruzione dell'edificio costituisce, perciò, l'elemento che condiziona la scelta della norma da applicare al caso concreto.

Con sentenza di questa corte n. 21003, del 1 agosto 2008, viene sintetizzata efficacemente la situazione giuridica a cui sono sottoposti gli spazi adibiti a parcheggio, attraverso una ricostruzione della evoluzione normativa e giurisprudenziale sul tema.

Premesso che la regolamentazione giuridica delle aree destinate a parcheggio trova fondamento nelle esigenze di natura urbanistica determinate dal degrado ambientale prodotto dalla sosta degli autoveicoli nei centri urbani, la legge 6 agosto 1967, n. 765 (cd. legge ponte), all'art. 18, ha introdotto nella legge urbanistica, 17 agosto 1942 n. 1150, l'art. 41 sexies, prescrivendo che "Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbano essere ricavati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione". La norma, che fissa per la prima volta degli standards minimi da osservare nella progettazione urbanistica con riguardo agli spazi destinati alla sosta, esigendo che le nuove costruzioni siano dotate di aree di parcheggio, ha - come generalmente affermato dalla dottrina -carattere pubblicistico, essendo, per un verso, diretta a regolare, sotto il profilo urbanistico, l'attività edilizia, ed essendo, per l'altro, rivolta direttamente all'autorità amministrativa, tenuta a subordinare il rilascio della concessione edilizia al rispetto dei predetti standars, da determinare in base al rapporto tra superficie e volumetria.

Nel silenzio della norma in esame sulla natura giuridica del vincolo concernente i parcheggi, la dottrina dominante ha escluso che il richiamato art. 41 sexies assuma, altresì, una valenza nei rapporti tra privati, introducendo nuovi vincoli alla circolazione giuridica delle aree destinate a parcheggio (teoria oggettiva). Una parte minoritaria della dottrina ha, invece, interpretato il richiamato art. 41 sexies come diretto, oltre che a porre un vincolo oggettivo di destinazione, a regolare altresì i rapporti tra privati attraverso la introduzione di un vincolo di destinazione necessario, inderogabile pattiziamente, alla circolazione giuridica delle aree destinate a parcheggio (teoria soggettiva). Nella giurisprudenza di legittimità, dopo un iniziale contrasto, che ha determinato l'intervento delle Sezioni Unite (Sez. Un. 17 dicembre 1984, nn. 6600, 6601 e 6602), è stato affermato che l'art. 41 sexies costituisce una disposizione imperativa ed inderogabile in correlazione agli interessi pubblicistici da esso perseguiti e che, in quanto tale, non opera soltanto nel rapporto tra costruttore-proprietario dell'edificio e Pubblica Amministrazione, ma anche nei rapporti privatistici inerenti agli spazi per parcheggio. Conseguentemente il posto-auto viene considerato parte comune dell'edificio se ricavato all'interno dello stesso e pertinenza, legata da un vincolo di destinazione funzionale, se posto all'esterno; ciò in mancanza di un titolo attributivo della proprietà esclusiva ai singoli condomini. Le pattuizioni negoziali che, sotto forma di riserva di proprietà a favore del costruttore o di cessione a terzi, sottraggono ai condomini l'uso del parcheggio vengono considerate nulle e, di conseguenza, il contratto traslativo della proprietà di un appartamento in condominio che non prevede anche il contestuale trasferimento del posto-auto si ritiene integrato ope legis, ex art. 1374 c.c., con il riconoscimento di un diritto reale di uso su quello spazio in favore del condomino e di un diritto dell'alienante ad un'integrazione del prezzo, nel caso in cui esso sia stato determinato solo sulla base del valore dell'appartamento. Successivamente al ricordato intervento delle Sezioni unite, la legge 28 febbraio 1985, n. 47, in particolare l'art. 26, comma 5 (poi abrogato dal D.Lgs. 6 giugno 2001, n. 378, art. 136), ha stabilito che "Gli spazi di cui all'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 c.c.".

Con ciò è stata definitivamente sancita la sussistenza del rapporto di accessorietà, proprio delle pertinenze, del posto auto rispetto al fabbricato, come era stato già individuato dai sostenitori della teoria soggettiva; ma, nel contempo, attraverso il richiamo all'art. 818 c.c. (che, al secondo comma, stabilisce che "le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici"), consente di affermare la alienabilità del posto auto separatamente dall'unità immobiliare di cui costituisce pertinenza. Il riconoscimento della natura di pertinenza integra uno specifico tipo di regolamentazione dei rapporti interprivati in base al quale il proprietario che vende l'immobile ad altro soggetto può ben riservarsi la proprietà dell'area di parcheggio con il solo obbligo di rispettare il vincolo di destinazione.

In ambito giurisprudenziale, dopo il susseguirsi di pronunce contraddittorie, sono nuovamente intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 18 luglio 1989, n. 3363, affermando che "gli spazi a parcheggio sono liberamente alienabili, ma nei limiti della destinazione a parcheggio non modificabile e del diritto reale di uso esclusivo riconosciuto agli utenti degli alloggi". Al riguardo è stato ribadito che la norma urbanistica che imponga vincoli o limiti alla proprietà, ha natura imperativa e inderogabile non solo nei rapporti fra costruttore e Pubblica Amministrazione, in quanto norma di azione, ma anche nei rapporti tra costruttore e terzi che da quei vincoli o limiti ricevono un vantaggio, in quanto norma di relazione. Il vincolo di destinazione permanente a parcheggio va inquadrato nella categoria delle "limitazioni legali della proprietà privata per scopo di pubblico interesse" e si conforma ope legis in un diritto reale di uso dell'area di parcheggio in favore del condominio. L'inderogabilità comporta la nullità dei patti contrari e la loro sostituzione con le previsioni della legge. La legge n. 47 del 1985, all'art. 26, non ha portata innovativa, ma confermativa del regime della legge n. 765 del 1967, proprio in forza del riferimento al vincolo pertinenziale. In altri termini, il vincolo che grava sulle aree a parcheggio ha natura non solo oggettiva ma anche soggettiva, e si trasferisce, automaticamente, con il trasferimento della titolarità dell'abitazione: è un diritto reale d'uso, di natura pubblicistica, che la legge pone a favore dei condomini del fabbricato cui accede, e limita il diritto di proprietà dell'area. Peraltro, nel rispetto di tale vincolo, il proprietario può riservarsi la proprietà o cederla a terzi, mentre, qualora nei titoli di acquisto non vi sia stata al riguardo alcuna riserva o sia stato omesso qualunque riferimento, gli spazi destinati a parcheggio vengono ceduti in comproprietà prò quota, quali pertinenze delle singole unità immobiliari secondo il regime previsto dagli artt. 817 e 818 c.c., venendo così a fare parte delle cose comuni di cui all'art. 1117 c.c. (v., sul punto, tra le altre, Cass. 16 gennaio 2008 n. 730 e 18 luglio 2003 n. 11261). È, poi, intervenuto nuovamente il legislatore con la legge 24 marzo 1989, n. 122 (cd. legge Tognoli). L'art. 2 di detta legge ha, innanzitutto, modificato la legge n. 1150 del 1942, nell'art. 41 sexies, nel senso di aumentare la quantità delle aree da destinare a parcheggio delle nuove costruzioni, portando il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione (considerando, quindi, le aree di parcheggio uno standard urbanistico). Di più importante rilievo giuridico è l'art. 9, che prevede che "i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero in locali siti al piano terreno parcheggi da destinarsi a pertinenza delle singole unità immobiliari e ciò anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti" (comma 1), stabilendo la soggezione di tali interventi - anziché a concessione edilizia - a sola autorizzazione gratuita (comma 2, poi sostituito, per effetto dal D.P.R. 27 dicembre 2002, n. 301, art. 137, nel senso della soggezione degli interventi medesimi a denuncia di inizio attività), e richiedendo un quorum ridotto per le delibere condominiali necessarie per l'approvazione degli interventi in oggetto (comma 3). In ogni caso, è previsto che i parcheggi, così realizzati, "non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale i relativi atti di cessione sono nulli" (comma 4). L'art. 9 della legge richiamata detta una disciplina vincolistica diversa da quella che vige per i parcheggi di cui alla legge ponte, i quali possono sicuramente essere alienati separatamente dall'unità immobiliare cui accedono, fermo restando il diritto di uso in capo al proprietario e/o utilizzatore dell'immobile principale. A ben vedere, la ratio del divieto di circolazione dei parcheggi di cui alla legge Tognoli ben può ravvisarsi nell'intento di evitare speculazioni da parte di chi ha usufruito di speciali deroghe ed agevolazioni per la realizzazione degli stessi. Gli interventi legislativi che si sono susseguiti in materia di parcheggi, secondo la giurisprudenza (avallata dalla dottrina), ha determinato l'esistenza di tre diverse tipologie di parcheggi, ciascuna caratterizzata da una propria disciplina: a) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione, cioè "a utilizzazione vincolata", ai quali inerisce una qualificazione pertinenziale ex lege, in quanto realizzati ai sensi dell'art. 18 della legge ponte (poi integrata dall'art. 26 della legge sul condono); b) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione e a vincolo di inscindibilità dall'unità principale, cioè "a utilizzazione vincolata" e, al tempo stesso, "a circolazione controllata", perché costruiti in base alla legge Tognoli (n. 122/1989); c) parcheggi non rientranti in tali due specie, soggetti alla regole del diritto comune e, quindi, "a utilizzazione e a circolazione libera", non vincolata in base a speciali limiti (inderogabili) di legge (v. Sezioni unite, sentenza 15 giugno 2005, n. 12793). La legge 28 novembre 2005, n. 246 (Semplificazione e riassetto normativo per l'anno 2005), all'art. 12, comma 9, ha, poi, modificato la legge n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, aggiungendovi il comma 2, per effetto del quale "Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse".

La norma richiamata che - come già chiarito da questa Corte - trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari (Cass. 24 febbraio 2006, n. 4264) - liberalizza, infine, il regime delle aree destinate a parcheggio. La legge n. 246/2005, è di poco successiva alla già ricordata sentenza 15 giugno 2005, n. 12793, nella quale le Sezioni unite, nel risolvere un contrasto giurisprudenziale, hanno affermato che i parcheggi realizzati in eccedenza (con riferimento al regime di cui all'art. 18 della legge n. 765/1967) rispetto alla superficie minima richiesta dalla legge non sono soggetti ad alcun diritto d'uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell'edificio; in tal modo già delimitando quantitativamente il regime vincolistico delle aree in questione.

Alla luce della operata ricostruzione del sistema della circolazione degli spazi destinati a parcheggio, possono ora esaminarsi le illustrate censure mosse alla decisione della corte partenopea dal ricorrente principale.

Premesso che dalla sentenza emerge - circostanza incontestata fra le parti - che nella specie si tratta, ratione temporis, di area di parcheggio disciplinata dalla legge Tognoli, la questione di diritto da risolvere, alla stregua delle considerazioni sopra esposte, è se i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima inderogabilmente richiesta dalla normativa pubblicistica invocata (art. 2) siano soggetti al diritto d'uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell'edificio ovvero ad un diverso regime.

La corte distrettuale nell'estendere ai parcheggi realizzati in eccedenza il vincolo pertinenziale tra l'appartamento ed il posto auto (per avere i resistenti - appellati acquistato nel medesimo edificio due box), con conseguente attribuzione del diritto d'uso sull'intera area adibita a parcheggio ai proprietari dell'unità immobiliare dello stabile, ha argomentato la decisione con la necessità di soddisfare la funzione pubblicistica prevista della normativa, garantita solo attraverso il riconoscimento di tale diritto reale sulle aree in contestazione.

L'assunto non è condivisibile, in quanto come già affermato da questa corte, con la decisione delle SS.UU. n. 12793 del 15 giugno 2005 (anche se il principio è stato affermato con riferimento ai parcheggi "Ponte" di cui all'art. 18 legge n. 765/1967), "estendere ai parcheggi realizzati in eccedenza il vincolo soggettivo, con conseguente attribuzione del diritto d'uso ai proprietari delle unità immobiliari dell'edificio (ndr: sull'intera area),(...), significa disconoscere ogni distinzione tra parcheggi rientranti nello standard legale e quelli che, invece, da tale standard eccedono", differenza, di converso, cui facevano riferimento anche i DD.LL. n. 281/1993 e n. 326/1994 - ancorché mai convertiti in legge - laddove prevedevano la sostituzione del comma 5 dell'art. 9 della legge n. 122/1989 con il seguente: "5. i parcheggi realizzati ai sensi del comma 1 del presente articolo, nei limiti della quantità di cui all'art. 41 - sexies della legge 17 agosto 1042, n. 1150, e successive modificazioni, non possono essere ceduti separatamente dell'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli". Si può, dunque, affermare che costituisce dato pacifico la distinzione fra aree di parcheggio rientranti nello spazio standard e quelle eccedenti tale misura: la dottrina è unanime nell'inquadrare i parcheggi che eccedono lo standard vincolistico tra quelli a utilizzazione e circolazione libera. D'altro canto la caratteristica saliente dei parcheggi Tognoli è data dal fatto che possono essere realizzati anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, tanto da non essere considerati ai fini del calcolo della volumetria complessiva consentita e della determinazione della superficie coperta. Dal punto di vista urbanistico si realizza un regime di pertinenza inscindibile, che si sostanzia in un rapporto quantitativo fra numero di unità immobiliari esistenti e numero di posti auto o locali autorimesse destinati a loro pertinenza. Sotto il profilo civilistico, ciò si traduce nel disposto del comma 5 dell'art. 9 il quale stabilisce che "i parcheggi realizzati (...) non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legali da vincolo pertinenziale". La violazione di questa norma è sanzionata con la nullità. Ciò, però, può riguardare esclusivamente lo spazio standard di parcheggio (inteso quale sussistenza di un rapporto quantitativo, standard appunto, dato dal numero delle unità immobiliari esistenti rapportato al numero di posti auto o locali autorimesse destinati a loro pertinenza, rapporto che deve essere, per la legge Tognoli, di uno ad uno) stabilito per legge, non anche quello eccedente tale misura, in quanto il rapporto pertinenziale ex lege, trovando la sua fonte nella norma imperativa, che determina ed impone l'esistenza del vincolo pubblicistico di servizio con il fabbricato, pone "limiti legali alla proprietà", per cui non è consentita applicazione analogica dell'istituto, oltre i casi tassativamente previsti dalla legge. Ammettere parcheggi a statuto legalmente vincolato in numero superiore al numero delle unità immobiliari comporterebbe un'utilizzazione sproporzionata dello strumento pubblicistico che, per favorire la realizzazione di tali parcheggi, da un lato, stabilisce una serie di agevolazioni, ma, dall'altro, impone, sul piano della commerciabilità, un regime rigoroso. In altri termini, la interpretazione offerta dalla corte distrettuale appare non cogliere la ratio della legge, perché in questa ipotesi, in sostanza, si è al di fuori della previsione di cui alla legge Tognoli, con la conseguenza che le eventuali clausole contenute nelle convenzioni che sancissero la nullità o dovrebbero considerarsi come non apposte ovvero con un valore meramente pattizio, determinando sanzioni diverse da quella della nullità. Ogniqualvolta ci si trova di fronte ad ipotesi che presentano delle difformità dalla tipologia prevista dalla legge non appare corretto ricorrere ad interpretazioni estensive, tali da includerle nella previsione, estendendosi altrimenti la nullità stabilita per la circolazione separata a fattispecie non espressamente prevista dal legislatore, cosa che appare in contrasto con i principi sanciti dal codice civile. Del resto il dialogo fra autonomia privata ed ordinamento giuridico, che a livello costituzionale è regolato dall'art. 41, in vista dello scenario Europeo, si orienta in modo più consapevole nel senso della funzionalizzazione dell'autonomia contrattuale all'obiettivo dell'instaurazione di un mercato il più possibile razionale, il limite posto alla prima è rappresentato dalla regolazione del mercato, salvo la sottrazione alle regole del mercato interno delle attività indirizzate al soddisfacimento dei diritti sociali. Ed è in questa ottica che è stata approvata la legge n. 180 del 2011 in tema di norme per la tutela della libertà di impresa: Statuto delle imprese, che all'art. 2, comma 1, lett. c) prevede "il diritto dell'impresa ad operare in un contesto normativo certo (...) riducendo al minimo i margini di discrezionalità amministrative". Ciò sollecita una riflessione: il vincolo di destinazione a parcheggio di un'area, in virtù di atto d'obbligo, essendo di natura convenzionale, può essere modificato dalle parti e non richiede che tale area sia predeterminata nella sua estensione, stante il principio di autonomia. Il vincolo di destinazione per legge di un'area a parcheggio, essendo di natura inderogabile, non può essere modificato dalle parti e richiede che tale area sia predeterminata nella sua estensione, in base a criteri di certezza e indisponibilità dell'imposizione, onde è giusto, anche ai fini della libera circolazione dei beni e dell'iniziativa economica, che tale vincolo sia stabilito nel minimo. In conclusione, si deve affermare il principio che i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legge (nella specie dall'art. 2 legge n. 122 del 1989), non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l'originario proprietario-costruttore dell'edificio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà di tali parcheggi, purché nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo. Il principio comporta, quindi, l'accoglimento del primo e del secondo motivo di ricorso. Con il terzo motivo il ricorrente ha denunciato la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell'art. 360 n. 5 c.p.c., nonché violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. e violazione dell'art. 2043 e ss, dell'art. 948 c.c. e dell'art. 1168 e ss. c.c. in ordine alla domanda riconvenzionale per avere i giudici di merito riconoscendo il diritto dei coniugi ritenuto di non poter concedere la tutela azionata in via riconvenzionale di illecita occupazione del posto auto.

Dall'accoglimento dei primi due motivi di ricorso discende che l'ulteriore doglianza di parte ricorrente debba ritenersi assorbita, trattandosi di censura necessariamente collegata al principio sopra esposto. Eguali considerazioni valgono per l'unico motivo prospettato nel ricorso incidentale, con il quale i coniugi A. - B. denunciano la contraddittorietà della motivazione nella parte in cui non ha accolto l'appello incidentale, anche per violazione ed errata applicazione dell'art. 2 della legge n. 122/1989, essendo stato trasferito il posto auto unitamente all'appartamento, al prezzo unitario di L. 170.000.000, giacché censura che investe, sotto altro profilo, la stessa pregiudiziale questione.

Conclusivamente, il ricorso principale va accolto quanto al primo ed al secondo motivo, assorbito il terzo ed il ricorso incidentale, pronuncia cui consegue la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio della causa, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte di appello di Napoli, che giudicherà attenendosi al principio di diritto secondo cui "i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dall'art. 2 legge n. 122 del 1989 non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l'originario proprietario-costruttore dell'edificio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà di tali parcheggi, purché nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo".

 

Fonte CondominioWeb.com