Per la realizzazione di un soppalco è necessario il permesso di costruire. Il consiglio di stato detta le regole

Consiglio di Stato, la n. 720 dell’8 febbraio 2013

 

Una recente sentenza emessa dal Consiglio di Stato, la n. 720 dell'8 febbraio 2013,ci permette di esaminare questo manufatto,spesso molto utilizzato all'interno delle unità immobiliari

 

Definizione del manufatto
Il soppalco abitabile costituisce una zona rialzata rispetto al livello del resto dell'appartamento, realizzato in una fase successiva e calpestabile da persone comodamente erette. La realizzazione di un soppalco all'interno di una unità immobiliare, compiuto attraverso la divisione in altezza di un vano a scopo di ottenere una duplice utilizzazione abitativa che non realizza un mutamento di destinazione d'uso, di sagoma o di volume, è soggetta a regole e misure stabilite dalla legge e cambiano a seconda del Regolamento Edilizio e di Igiene del proprio Comune di residenza.

 

Caratteristiche costruttive
Dal punto di vista costruttivo il soppalco deve avere una altezza minima del locale da soppalcare di almeno 430-440 cm.; le altezze sopra e sotto il soppalco, quindi, non possono essere inferiori a 210 cm., soletta compresa. La superficie soppalcata non deve essere superiore a 1/3 della superficie del locale, ma può arrivare fino a metà della superficie del locale quando le altezze sopra e sotto il soppalco raggiungono i 220 cm. L'altezza della zona sottostante deve essere di almeno 240 cm. nel caso la si voglia attrezzare come bagno o come cucina (mantenendo sempre però i 210 cm. minimi nella parte superiore). Invece la superficie finestrata non deve essere inferiore a 1/8 della superficie del locale soppalcato.

 


Alcune problematiche condominiali
Per realizzare un soppalco nel proprio appartamento, non è necessario chiedere l'autorizzazione all'assemblea condominiale, in quanto trattasi di opere che vengono effettuate all'interno della proprietà esclusiva. Ma al fine di evitare però successive contestazioni, è consigliabile depositare presso l'Amministratore la documentazione relativa ai permessi comunali ottenuti e la perizia del professionista chiamato in causa: se un vicino dovesse mai chiedere spiegazioni, sarà l'Amministratore a dover mostrare i documenti. Per quanto riguarda invece le tabelle millesimali, occorre sapere due cose:

  • se i millesimi sono calcolati in base ai metri quadrati dell'appartamento, allora il soppalco può comportare una modifica dei calcoli stessi;
  • se invece i millesimi sono calcolati in base alla cubatura, di fatto il soppalco non comporta nessun cambiamento.

 

 

I titoli abilitativi
Nel corso del tempo l'orientamento giurisprudenziale in merito al corretto utilizzo del titolo abilitativo per la realizzazione di un soppalco abitabile, ha subito dei notevoli cambiamenti. Infatti, inizialmente un primo orientamento giurisprudenziale faceva rientrare la realizzazione di un soppalco per fra le opere interne, atteso che tale intervento, pur aumentando la superficie utilizzabile, non modificava il volume o la sagoma dell'edificio (Cass. Pen., Sez. III, n. 232352/2005). Dal 2005 in poi si aprì un contrasto giurisprudenziale fra la decisione del 2005 e le successive pronunce, che fu risolto con l'affermazione della necessità del permesso di costruire per ragioni di ordine sistematico. Pertanto la realizzazione di un soppalco nel corso di lavori di ristrutturazione interna di un edificio, richiede il permesso di costruire o della cosiddetta super-D.I.A. alternativaal predetto titolo abilitativo, in quanto si tratta di intervento edilizio che comporta un aumento della superficie e la realizzazione di un edificio in parte diverso dal preesistente (Cass. pen., sez. III, n. 41089/2011; Cass. pen., n. 8669/2007, Cass. pen., sez. III, n. 37705/2006, Cass. pen., n. 35863/2006).

La recente giurisprudenza amministrativa invece, in ordine al titolo abilitativo per la realizzazione di soppalchi interni alle abitazioni, distingue i casi nei quali, in relazione alla tipologia e alla dimensione dell'intervento, può essere sufficiente una denuncia di inizio di attività (D.I.A.), dai casi nei quali occorre una vera e propria concessione edilizia, oggi permesso di costruire. Deve infatti ritenersi sufficiente una D.I.A. nel caso in cui il soppalco sia di modeste dimensioni e al servizio della preesistente unità immobiliare mentre, viceversa, deve ritenersi necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, ai sensi dell'art. 3 comma 1, D.P.R. n. 380 del 2001, comportando un incremento delle superfici dell'immobile e, quindi, anche un ulteriore possibile carico urbanistico (T.A.R. Campania - Napoli, Sez. VI, n.908/2012).

Sulla questione è di nuovo intervenuto il Consiglio di Stato (sentenza n. 720 dell'8 febbraio 2013) il quale ha precisato che l'art. 10 del D.P.R. n. 380/2001 dispone che sono subordinati al rilascio del permesso di costruire, gli interventi di ristrutturazione edilizia. La realizzazione di un soppalco comporta un aumento di superfici e limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comporta anche un mutamento della destinazione d'uso. Nel caso di specie, secondo i giudici, il soppalco per sua struttura e funzione ha comportato un aumento della superficie utile, nulla rilevando che mera intelaiatura sia priva del "piano di calpestio". Anche ad ammettere che questo corrisponda alla reale situazione dei luoghi, rimane incontestato, come risulta anche dalla stessa perizia di parte (redatta, peraltro, sulla base di "documentazione fotografica fornita dalla proprietà"), che fossero state già realizzate "travi in ferro ad una altezza di circa due metri con scala in ferro per accesso". Questi interventi, concludono i Giudici, delineano gli elementi strutturali essenziali di un soppalco.

 

 

 


di Ivan Meo e Angelo Pesce fonte CondominioWeb.com