Perché in caso di danni il conduttore non può autoridursi il canone di locazione pattuito con il proprietario?

Cass. 8 ottobre 2008 n. 24799 e da ultimo Cass. n. 6850/12

 

Ai sensi dell'art. 1571 c.c.

" La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo , verso un determinato corrispettivo".

La definizione appena fornita assume fondamentale importanza in relazione a quanto andremo a dire qui di seguito.

I contratti di locazione ad uso abitativo, quelli per la casa per dirla in modo spicciolo, possono essere transitori (vale a dire fino a 18 mesi), per tre anni prorogabili per altri due con il canone vincolato, oppure liberi nella famosa formula quattro più quattro.

In ogni caso, qualunque sia la durata, il proprietario concede l'immobile e il conduttore che ne usufruisce s'impegna a versare il corrispettivo, il così detto canone di locazione. Il proprietario deve garantire al conduttore il pacifico godimento in relazione alle molestie di diritto. Insomma all'infuori dell'inquilino nessuno può dire: " in quella casa ci devo abitare io!". Nulla sui può imputare al proprietario per le molestie di fatto. Il vicino è troppo rumoroso? Bisogna prendersela direttamente con lui. Ho subito dei danni da infiltrazione dal piano superiore? Uno e uno solo è il responsabile. Che cosa accade, però, se il danno o il disagio è causato dall'immobile stesso? Si pensi ad un bagno rotto, a impianti non funzionanti e simili. In molti, a loro modo di vedere giustamente, pensano bene di ridurre o sospendere il pagamento del canone di locazione. Pensano e agiscono in modo sbagliato, di più:scellerato. E' opinione diffusa in giurisprudenza quella secondo cui " in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando sì assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede" (Cass. 8 ottobre 2008 n. 24799 e da ultimo Cass. n. 6850/12).

In sostanza bisogna distinguere due ipotesi:

a) il totale inadempimento del proprietario (si pensi ad una casa divenuta completamente inutilizzabile): in questa ipotesi il conduttore avrebbe il pieno diritto di non pagare perché non usufruisce di quanto concordato;

b) l'inesatto inadempimento o gli eventi esterni che limitano il godimento del bene. In quest'ultimo caso l'inquilino non può ridurre o escludere il pagamento del canone di sua iniziativa. Il pregiudizio subito dovrà essere fatto valere con un'azione di risoluzione del contratto, esatto adempimento e risarcimento del danno.

 


dell' Avv. Alessandro Galluci fonte CondominioWeb.com