Posso cedere la mia attività commerciale e il contratto di affitto del locale dove la esercito?

Cass. 20 febbraio 2014 n. 4067

 

Tizio è proprietario di un'attività commerciale finalizzata alla vendita di prodotti; in particolare egli possiede una cartoleria.

L'attività è svolta nella città Omega ed ottiene buoni risultati. Il negozio è situato in un'unità immobiliare che Tizio ha preso in locazione.

Per motivi personali il suo titolare non può più portarla avanti; egli, tuttavia, orgoglioso della sua creatura, non vuole chiudere l'attività ma al contempo non ha parenti o conoscenti stretti cui farla proseguire. In ragione di ciò decide di venderla.

 

Uno dei primi problemi che il proprietario della cartoleria si pone è il seguente: per cedere la mia attività devo disdire il contratto di locazione ed eventualmente trasferirla? Oppure che cosa posso fare?

 

La risposta a tali quesiti è contenuta nell'art. 36 della legge n. 392/78 a mente del quale:

Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.

Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.

Nella norma si parla di comunicazione della cessione del contratto con lettera raccomandata. E' necessario utilizzare tale modalità?

 

La Cassazione, intervenuta sull'argomento con sentenza n. 4067 del 20 febbraio 2014, ha specificato che "la cessione del contratto di locazione di immobile destinato ad attività di impresa, che avvenga con la cessione contestuale dell'azienda del conduttore, non ha bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli comunicata con lettera raccomandata con avviso di ritorno (o con modalità diverse, purché idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto).

Tale comunicazione, se non costituisce requisito di validità della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario, condiziona tuttavia l'efficacia della cessione stessa nei confronti del contraente ceduto, nel senso che essa non è opponibile al locatore sino a quando la comunicazione non avvenga (e salva, comunque, la possibilità che il locatore vi si opponga per gravi motivi nel termine di trenta giorni), sicché la conoscenza aliunde della cessione da parte del locatore non rileva, a meno che egli, avendola conosciuta, l'abbia accettata secondo la disciplina comune dettata dall'art. 1407 cod. civ. Indagine, questa, che involge un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, il quale è incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione adeguata e sufficiente (tra le tante, Cass., 23 gennaio 2002, n. 741; Cass., 15 febbraio 2003, n. 2311)" (Cass. 20 febbraio 2014 n. 4067).

 

È bene ricordare che l'originario conduttore resta solidamente obbligato con il suo successore verso il proprietario, in relazione al pagamento dei canoni, salvo sua espressa liberazione da parte di quest'ultimo.

 

 

 

dell'Avv Alessandro Gallucci fonte CondominioWeb.com