Poteri limitati al titolare di un diritto di abitazione.

Corte d'Appello di Milano, 27 febbraio 2015 n. 954

 

Non ha diritto di voto né tantomeno può impugnare in sede giudiziale le delibere condominiali riguardanti l'approvazione o il riparto di spese straordinarie. La legittimazione ad agire non può scaturire dagli avvisi di convocazione inviati a chi vive nell'immobile, anche se in passato ha provveduto anche a pagare

 

 

Il diritto di abitazione. Il diritto di abitazione è un diritto reale tipico di godimento su cosa altrui avente per oggetto un edificio o parte di esso. Tale diritto è limitato all'esclusivo bisogno del titolare e della sua famiglia (Cass. 9.6.1987, n.5044). E' un diritto reale con un contenuto limitato perché il titolare del diritto può solo godere la cosa direttamente senza apportare nessuna modifica o percepire alcun frutto. Quindi il suo godimento è limitato ma espandibile secondo le esigenze familiari. Il diritto reale di abitazione si connota per la specialità dell'oggetto, che può essere costituito esclusivamente da un immobile idoneo ad essere abitato. In secondo luogo, l'abita­zione è consentita al titolare del diritto, il quale può servirsi dell'edificio solo per abitarvi, senza poterlo adibire a scopi diversi.

L'utilizzazione a scopo abitativo non esclude, peraltro, che il titolare del diritto possa eserci­tare nell'immobile anche un'attività professionale purché la stessa non alteri la funzione primaria della casa.

L'habitator, per esempio, è legittimato ad impartire nella casa lezioni private a singoli o pochi allievi, purché l'immobile sia stato parzialmente destinato a scuola privata. In merito all'estensione del diritto, la giurisprudenza ha precisato che l'abitazione non comprende soltanto i vani abitabili ma si estende a tutte le pertinenze ed elementi accessori della casa (balconi, verande, giardini, cantine, rimesse e le eventuali accessioni) (Cass., 17.4.1981, n. 2335).

 

 

Avviso di convocazione e l'intervento in assemblea dell'habitator. La partecipazione all'assemblea presuppone necessariamente che il condomino si legittimi nei confronti della compagine condominiale rendendo noto il suo status. Dalla qualifica ne consegue il diritto di intervento all'assemblea ed il contestuale diritto di voto. Per evitare le difficoltà applicative, al caso concreto, la giurisprudenza segue il seguente principio: “nel caso in cui faccia parte del condominio un piano o appartamento oggetto di usufrutto, il nudo proprietario deve essere chiamato a partecipare alle assemblee condominiali indette per deliberare sulle innovazioni o sulle opere di manutenzione straordinaria. Se invece si tratta di affari di ordinaria amministrazione deve esserne dato avviso all'usufruttuario il quale non può dare il suo voto nelle materie riservate al nudo proprietario”(Cass., 5.11.1990, n. 10611).

Tramutando questo principio possiamo dedurre che a seconda del tipo della deliberazione oggetto dell'ordine del giorno l'avviso di convocazione dell'assemblea va inviato al nudo proprietario oppure all'habitator. Quindi all'habitator verrà riconosciuto il diritto di partecipare all'assemblea e di votare allorquando all'ordine del giorno vi siano delibere afferenti all'ordinaria manutenzione in relazione alle quali egli ha gli stessi poteri del condomino. Il diritto di voto in assemblea è modellato sulla base degli stessi criteri: diritto di voto spetta al nudo proprietario o all'usufruttuario a secondo dell'oggetto della deliberazione. Mentre il diritto di voto per deliberare l'esecuzione di riparazioni straordinarie spetta al proprietario anche qualora esse si rendano necessarie in seguito all'inadempimento da parte dell'habitator degli obblighi di ordinaria manutenzione (Cass., 11.1.1968, n. 62). Invece la deliberazione concernente la nomina dell'amministratore e la determinazione del compenso da corrispondere al medesimo devono essere adottate dall'assemblea con la preven­tiva convocazione e con il voto dell'habitator e non del nudo proprietario(Cass., 12.1.1978, n. 124).

 

 

Il regime delle spese. Il diritto di abitazione, per sua stessa natura, può essere esplicato all'interno di un edificio condominale. Secondo il principio generale dettato dall'art. 1025 c.c., chi ha il diritto di abitazione è tenuto alle riparazioni ordinaria e contribuisce in proporzione di ciò che gode. Si presenta quindi il problema della distinzione fra le riparazioni ordinarie e le riparazioni straordinarie. Secondo i criteri generali indicati dalla giurisprudenza la distinzione delle spese occorrenti per l'uso e quelle occorrenti per la conservazione e la manutenzione straordinaria della casa non deve essere ignorata dalla gestione condominiale, in quanto “la delibera con cui il condominio approva il preventivo o il rendiconto per le spese, ordinarie e straordinarie, deve, a pena di invalidità per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio, distinguere analiticamente quelle occorrenti per l'uso da quelle occorrenti per la conservazione delle parti comuni. In tal modo è altresì possibile, se tra i partecipanti vi sono usufruttuari - il cui diritto non solo di partecipazione, ma anche di voto alla relativa assemblea, è riconosciuto perché gode degli impianti, delle cose e dei servizi comuni - ripartire tra i medesimi e i nudi proprietari dette spese in base alla natura delle stesse, secondo i criteri stabiliti dagli artt. 1004 e 1005 c.c., con una mera operazione esecutiva”(Cass., 21.11.2000, n. 15010).

Inoltre, si precisa che, la distinzione tra riparazioni ordinarie e straordinarie, prevista relativamente ai beni immobili negli artt. 1005 e 1025 c.c. in materia di usufrutto, uso ed abitazione, riguarda la materialità delle riparazioni sotto il profilo della tecnica edilizia, e non la funzione e le finalità del negozio giuridico cui detti beni si riferiscono(Cass., 16.07.1973, n. 2061.).

 

 

Il caso di specie. La Corte d'Appello di Milano, con sentenza 27 febbraio 2015 n. 954 precisa che il diritto di abitazione non legittima ad impugnare le spese straordinarie e, di conseguenza, non ha diritto di voto nelle delibere condominiali aventi ad oggetto l'approvazione o il riparto di spese straordinarie perchè l'attore è privo di un interesse concreto ad agire in giudizio, dal momento che il pagamento competeva solo al proprietario dell'immobile. Per una corretta applicazione del principio bisogna distinguere le spese ordinarie dalle straordinarie e sulla conseguente mancanza di un interesse concreto da parte di un condomino, non proprietario dell'immobile, ad impugnare una delibera riguardante soltanto spese straordinarie, come tali spettanti al proprietario.

La decisione emessa dalla Corte d'Appello di Milano è stata anche precedentemente ribadita dalla Corte di Cassazione (n. 16774/2013) che, in riferimento ad una delibera avente ad oggetto il preventivo di spesa per il rifacimento della facciata di un condominio danneggiata a seguito di un'esplosione, ha precisato che trattandosi di atti di straordinaria manutenzione, i nudi proprietari dell'immobile avevano diritto a partecipare all'assemblea e ad essere convocati.

 

 

 

di Ivan Meo Fonte  condominioweb.com