Restrizioni da approvare con consenso unanime.

Sentenza della Cassazione n. 1064/11

 

Assumono particolare importanza i limiti all'utilizzazione delle singole proprietà esclusive contenuti nel regolamento di condominio, purché di natura contrattuale oppure approvato in assemblea con il consenso unanime di tutti i condomini.

 

 

Queste limitazioni possono essere formulate sia mediante specifica elencazione delle attività vietate e sia mediante riferimenti ai pregiudizi che si intendono evitare. Nella prima ipotesi è sufficiente, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, verificare se essa sia inclusa o meno nell'elenco.

 

Nel secondo caso è necessario invece accertare l'effettiva capacità della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che con la norma del regolamento si vuole evitare. È evidente che simili limitazioni pongono un peso sulla singola unità immobiliare, traducendosi in un'evidente compressione delle facoltà e dei poteri inerenti il diritto di proprietà e il libero godimento del bene.

 

 

Ecco perché è assolutamente indispensabile che le restrizioni vengano indicate in modo espresso e chiaro nel testo del regolamento oppure che emergano da una volontà così pacifica da non lasciare dubbi su una loro diversa interpretazione. Esse devono dunque risultare da manifestazioni rivelatrici in modo certo di un preciso intento non suscettibile, in quanto tale, di dare luogo a incertezze o dubbi. In ogni caso, i divieti o i limiti devono essere trascritti nei registri immobiliari oppure conosciuti dal terzo acquirente dell'immobile gravato, attraverso un'espressa dichiarazione contenuta nell'atto di compravendita con cui dichiara di conoscere e di accettare il regolamento in ogni sua parte.

 

 

È dunque possibile per i condomini, attraverso un regolamento, disciplinare i loro rapporti in materia di immissioni in maniera più rigorosa di quella prevista dalla legge: la norma del regolamento prevale quindi su quella del codice, a condizione però che sia accettata da tutti i condomini.

 

 

Deve pertanto ritenersi legittimo e vincolante il divieto contenuto nel regolamento di natura contrattuale di fare funzionare elettrodomestici oltre una certa ora serale. Simile clausola, se da un lato pregiudica i condomini impedendo loro di usufruire di tariffe agevolate per il consumo dell'elettricità, dall'altra tutela il loro diritto alla quiete e alla tranquillità. Si tenga infine presente che la violazione di questo obbligo prescinde dall'accertamento della tollerabilità o meno dell'immissione rumorosa prodotta dall'elettrodomestico, trattandosi di un vincolo che le parti hanno stipulato e accettato (sentenza della Cassazione n. 1064/11).

 

Fonte Il Sole 24Ore