La locazione transitoria per finalità turistica

Locazione di case e appartamenti per vacanze

 

Le locazioni di alloggi come case e appartamenti per vacanze si stanno rivelando un'ottima occasione di business per i proprietari privati, i quali mettono a disposizione dei turisti e a reddito per sé abitazioni spesso destinate a restare inutilizzate – oggetto comunque di imposizione.

Rispetto alla durata, si distingue nella prassi tra locazione lunga (contratto casa vacanze), breve (contratto brevi vacanze) o brevissima (contratto weekend), a seconda che il contratto abbia una durata limitata al fine settimana, o si estenda per un periodo più lungo, 15-30 giorni o superiore ad un mese.

 

 

 

La normativa applicabile. Il contratto di locazione transitoria per finalità turistica, citato dall'art. 1, comma 2, lettera c)della legge legge 9 dicembre 1998, n. 431, è sottoposto principalmente alla disciplina civilistica dettata per le locazioni in generale (artt. 1571 ss.): si tratta di un tipo contrattuale destinato a soddisfare un'esigenza abitativa temporanea, specificamente contraddistinta da due elementi, precarietà e voluttuarietà; ne consegue che locazione di una casa vacanze non soggiace alla disciplina, ai vincoli, relativi alla durata del contratto e all'obbligo di impiegare uno dei due modelli contrattuali, previsti dalla l. n. 431/1998 e imposti, in generale, per la stipulazione dei contratti di locazione abitativa. Le parti potranno quindi autonomamente fissare la durata contrattuale e determinare l'importo del canone di locazione.

Le leggi regionali, cui è demandata la puntuale regolamentazione della materia, fissano i termini minimo e massimo di durata delle locazioni abitative per finalità turistiche (ad esempio, non inferiore a cinque giorni, non superiore a cinque mesi).

 

 

 

Si rammenta infatti che il cd. Codice del turismo (d.lgs 23 maggio 2011, n. 79) – il cui art. 53 stabilisce che «Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione» – ha riformato la legislazione in materia di turismo, rinviando, per l'inquadramento delle specifiche fattispecie contrattuali ed operative, alle disposizioni delle leggi regionali.

 

 

 

La nozione di transitorietà nella legge dell'equo canone. La questione dell'accertamento della transitorietà della locazione è stata posta spesso proprio rispetto ad abitazioni concesse in locazione come case vacanze, in particolare nel vigore della previgente disciplina di cui alla l. 27 luglio 1978, n. 392: in riferimento alle case per la villeggiatura nel regime previsto dalla detta legge, si affermava così che è un'esigenza abitativa di natura transitoria quella di colui che si procura un alloggio per soddisfare esigenze diverse dalla residenza, come la villeggiatura e la seconda casa; e che la transitorietà dell'uso non è pertanto da considerarsi come un connotato temporale, ma una relazione funzionale di accessorietà con l'abitazione destinata alla residenza (Trib. Milano, 20 maggio 1985).

Poteva allora ammettersi che la locazione transitoria avesse una durata prolungata nel tempo e che si prolungasse ulteriormente: «Le esigenze abitative di natura transitoria di cui all'art. 26 della L. n. 392 del 1978 non si caratterizzano alla luce del mero dato obiettivo positivo dell'esaurimento nel breve periodo, bensì secondo il dato negativo della loro intrinseca non meritevolezza di tutela per l'obiettiva diversità dall'esigenza abitativa primaria (ovvero giustificata da ragioni di lavoro o di studio), attesone il carattere meramente sussidiario o voluttuario (quale quella inerente a vicende di soggiorno turistico, di incontri saltuari con conoscenti ed amici, di utilizzazioni occasionali per i più disparati scopi). Tali esigenze sussidiarie ben possono, pertanto, protrarsi anche considerevolmente nel tempo, ed essere soddisfacentemente appagate mediante la protratta disponibilità di un alloggio» (Cass. civ., sez. III, 7 luglio 1997, n. 6145; Cass. civ., 28 marzo 2001, n. 4472).

 

 

 

Profili fiscali In materia di trattamento fiscale, si rammenta che tutti i contratti di locazione di immobili, a prescindere dall'importo del canone pattuito, sono soggetti all'obbligo di registrazione, qualora la loro durata sia superiore ai 30 giorni complessivi nell'anno (art. 21, l. 27 dicembre 1997, n. 449). Per quanto attiene poi all'imposizione reddituale, va preliminarmente chiarito che le norme tributarie non pongono una precisa distinzione tra attività occasionali ed esercizio di attività d'impresa e non consentono quindi di inquadrare in maniera netta, a maggior ragione nel caso di attività di locazione turistica di strutture extra-alberghiere quali ad esempio le case vacanze, i redditi che ne derivano nelle tre tipologie di reddito di fabbricati (art. 36 TUIR), reddito d'impresa (art. 55 TUIR) o reddito diverso per attività commerciale occasionale (art. 67, comma 1, lett. i), TUIR).

Soccorrono allora i principi enunciati dalla Risoluzione ministeriale n. 9/1916 del 31 dicembre 1986, la quale fa riferimento all'eventuale erogazione di servizi accessori al fine di qualificare l'attività in esame come commerciale o meno.

Nel documento si chiarisce che «la fornitura, anche abituale, di appartamenti ammobiliati e camere ammobiliate verso un determinato corrispettivo, non accompagnata dalla prestazione di servizi accessori, non è idonea ad integrare gli estremi necessari per la configurabilità di un'attività imprenditoriale».

 

 

 

Ciò in quanto – prosegue la Risoluzione – nella fattispecie «la causa giuridico-economica del particolare rapporto che si viene a costituire tra l'affittacamere e il villeggiante è riconducibile alla fattispecie tipica del contratto di locazione con il quale il locatore si obbliga dietro corrispettivo a far godere al locatario e a tempo un bene immobile». Ne consegue che i redditi derivanti da tale attività costituiranno redditi di fabbricati.

Si ravvisa invece l'esercizio di attività commerciale, produttiva di reddito di impresa o di redditi diversi a seconda che l'attività sia svolta per professionale abituale, ex art. 55 TUIR, nel differente caso in cui la locazione di immobili arredati preveda anche «la prestazione di servizi accessori, quali la consegna e il cambio della biancheria e il riassetto del locaFle, pur in mancanza di organizzazione esterna in forma di impresa».

 

 

 

 

 

della Dott.ssa Marta Jerovante Fonte  condominioweb.com