Locazioni. Cedolare secca. Le novità introdotte dal D.L. 193/2016 e le risposte del Telefisco 2017.

Introdotte alcune significative modifiche alla disciplina della cedolare secca sui contratti di locazione

 

La cedolare secca. Si intende un regime facoltativo per il quale il proprietario dell'immobile va a pagare un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle addizionali derivanti dal reddito dell'immobile.Condizione essenziale per l'applicabilità della cedolare secca, salvo alcune limitate deroghe, è che sia il locatore sia il conduttore siano persone fisiche che agiscono in veste privata e non nell'esercizio di imprese, arti o professioni.Come sappiamo, l'opzione per la cedolare secca può essere alternativamente esercitata mediante la presentazione del modello RLI fin dal momento della registrazione del contratto di locazione; per le annualità successive alla prima, entro il termine (30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità) previsto per il pagamento dell'imposta di registro sulla successiva annualità; alla proroga (anche tacita) del contratto di locazione, sempre entro il termine per il pagamento dell'imposta di registro a essa relativa, oppure nella dichiarazione dei redditi per i contratti per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione.

La cedolare secca, inoltre può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione, in genere perché aventi durata inferiore a 30 giorni e sempre che siano stati perfezionati con scrittura privata non autenticata.

 

 

 

 

 

Aliquota e base imponibile. L'aliquota della cedolare secca è:

21%, nel caso di contratto libero; 10%, nel caso di contratto concordato

aventi a oggetto unità abitative ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa. L'aliquota del 10% è stata fissata dal decreto Piano casa, ed in vigore dal 1° gennaio 2014 fino al 31.12.2017.

In precedenza l'aliquota era del 15%.
Ovviamente, l'aliquota cedolare secca prevede alcuni vincoli per il proprietario dell'immobile in affitto, primo tra tutti la rinuncia, per un periodo uguale alla durata dell'opzione, alla facoltà di richiedere l'aggiornamento del canone, compresa la rivalutazione per adeguamento Istat.

Ad ogni modo, attualmente, salvo proroga, il 2017 sarà l'ultimo anno in cui sarà possibile beneficiare dell'aliquota cedolare secca al 10%, che dal 2018 tornerà al 15%.

 

 

 

 

 

Requisiti cedolare secca. La cedolare secca con aliquota al 10% o al 21% può essere applicata in sostituzione della tassazione Irpef per aliquote e scaglioni a determinate condizioni e requisiti.

Per meglio dire, questa può essere applicata ad immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (escluso A10) locate ad uso abitativo e le relative pertinenze; non può essere applicata, invece, nel caso in cui l'immobile sia locato per motivi professionali, ovvero se stipulato ai fini dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni.

I proprietari degli immobili affittati ad uso abitativo che decidono di avvalersi del regime agevolato della cedolare secca hanno l'obbligo di comunicarlo preventivamente all'inquilino con lettera raccomandata.

Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat canoni di locazione.

 

 

 

 

Le novità del D.L. 193/2016. Nell'iter di conversione del D.L. 193 del 22 ottobre 2016 (“Disposizioni urgenti in materia fiscale e per il finanziamento di esigenze indifferibili”) hanno trovato in esso posto (art. 7-quater, comma 24) anche alcune significative modifiche alla disciplina della cedolare secca sui contratti di locazione «di unità immobiliari abitative locate a uso abitativo».

Nella prassi, uno degli errori più frequenti commessi dai locatori "fai da te" è stato quello di non comunicare all'Agenzia delle Entrate la proroga del contratto di locazione al termine dei quattro anni (per quelli a canone libero) o al più breve termine per quelli a canone concordato, con la conseguenza che l'opzione per la cedolare secca non si è rinnovata automaticamente.

Per ovviare a questa omissione, come importante novità del 2017, per chi ha dimenticato, invece, di confermare la proroga per la cedolare secca trascorsi i primi anni di contratto, il DL 193 del 2016 ha disposto, all'articolo 7-quater, comma 24 che:

La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell'opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione,

qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l'opzione per l'applicazione della cedolare secca, entro 30 giorni dal verificarsi dell'evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a € 100, ridotta a € 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a 30 giorni.

 

 

 


I chiarimenti dell'Agenzia dell'Entrate. Nel corso di Telefisco del 2 febbraio 2017 è stato chiesto all'Agenzia delle Entrate se, applicando il principio del favor rei, la mancata comunicazione della proroga del contratto avvenuta prima del 3 dicembre 2016 non determini alcuna revoca dell'opzione per la cedolare.

Nel rispondere, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che "per effetto della disposizione introdotta con il comma 24 dell'articolo 7-quater del decreto fiscale, viene stabilito che l'omessa/tardiva opzione per il regime della cedolare secca in sede di proroga del contratto non comporta la revoca dell'opzione già esercitata in sede di registrazione del contratto ovvero nelle annualità successive, qualora il contribuente mantenga un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. La nuova disposizione di carattere procedurale trova applicazione anche in relazione alle comunicazioni di proroga che andavano presentate prima del 3 dicembre 2016, data di entrata in vigore del citato decreto legge 193/2016 sempreché si tratti di contratti di locazione per i quali in sede di registrazione del contratto ovvero nelle annualità successive sia stata già espressa l'opzione per la cedolare secca e il contribuente abbia mantenuto, come detto, un comportamento concludente con l'applicazione del regime sostitutivo in esame. "

 

 

 


La cedolare per i contratti transitori. Un'altra importante novità 2017 è la possibilità di usufruire dell'aliquota agevolata del 10% anche in caso di contratti transitori stipulati nei Comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa, come precisato dall'Agenzia delle Entrate in occasione di Telefisco 2017.

Invero, secondo l'Agenzia, l'aliquota ridotta si applica non solo ai contratti di locazione agevolati (3 anni più 2) e ai contratti per studenti universitari, ma anche ai contratti transitori di cui alla legge n. 431/1998 (fino alla fine del 2017).

In conclusione, lo scopo della modifica normativa è di stabilire che la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto, ferma l'applicazione della sanzione, non comporta la revoca dell'opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

 

 

 

 

 

dell'Avv Maurizio Tarantino Fonte condominioweb.com