Primi calcoli sul nuovo Catasto. Comuni impreparati

Catasto dei valori, catasto delle rendite. Lo sdoppiamento dei dati delineato dalla delega fiscale riempirà di lavoro l'agenzia del Territorio (appena reduce dal censimento delle fantasma, ormai ultimato). Ma oggettivamente c'è da chiedersi come sarà possibile effettuare una ricognizione su 60 milioni di unità immobiliari.

 

Il progetto è ambizioso: cancellare i vani, la categorie e le classi (ridotte a poche unità) e sostituire il sistema dei vani con i metri quadrati. E tra gli effetti virtuosi ci sarebbe anche quello di eliminare le sperequazioni dell'Imu (si veda il Sole 24 Ore del 26 marzo scorso). Ma se sull'ultimo passaggio, quello dei metri quadrati, il Catasto è pronto da tempo, avendo già «rasterizzato» le mappe in scala, il resto non è semplice. La valutazione del singolo immobile richiederebbe una ricognizione sul campo.

 

Oppure l'assunzione di informazioni di prima mano dettagliate e attendibili.

 

In realtà, l'aiuto dovrebbe venire dai Comuni: gli ottomila campanili che dovrebbero attivarsi per fare ciò che sinora non hanno mai fatto, cioè l'allineamento tra i dati urbanistico-edilizie e quelli catastali, segnalando al Catasto le modifiche mai registrate. Ma soprattutto comunicando gli aspetti presenti nell'algoritmo che verrà utilizzato per calcolare il «valore patrimoniale» (come spiegato più avanti) che gli uffici del Territorio si trovano nell'impossibilità di verificare. Pensiamo all'affaccio, allo stato di manutenzione, all'esposizione, che in un progetto edilizio sono facilmente riscontrabili ma in una mappa catastale no.

 

Ma è proprio questo l'anello debole della catena di adempimenti che potrebbero portare a un nuovo catasto. E sinora molti municipi hanno dimostrato scarso impegno nell'interscambio di dati con il Territorio, per esempio per gli aggiornamenti delle banche dati. Il nuovo catasto, se e quando funzionerà, dovrà quindi dare a ciascuna unità due valori: il nuovo «valore patrimoniale» e la nuova «rendita catastale».

 

Il valore patrimoniale
È la vera novità della riforma. Sarà determinato partendo dai valori di mercato al metro quadrato per la tipologia immobiliare relativa rilevati, con ogni probabilità, dall'Omi (Osservatorio immobiliare dell'agenzia del Territorio). A questo primo dato di fatto si applicano una serie di coefficienti in successione: le scale, l'anno di costruzione, il piano, l'esposizione, il riscontro d'aria, l'affaccio, l'ascensore o meno, il riscaldamento centrale o autonomo (quest'ultimo abbassa il valore), lo stato di manutenzione. Tutti questi coefficienti danno vita a un algoritmo che cambia anche in modo sostanziale il valore al metro quadrato di partenza, in genere abbassandolo o, nella migliore delle ipotesi, mantenendolo inalterato. A questo punto il valore così «rettificato» viene moltiplicato per il numero dei metri quadrati rilevati secondo la metodologia catastale (piuttosto diversa e più realistica di quella usata comunemente dalle agenzie immobiliari) e il risultato è, appunto il «valore patrimoniale».

 

La rendita catastale
La nuova rendita partirà dai valori locativi annui espressi al metro quadrato (anch'essi reperibili come dati Omi), cui si applicherà una riduzione derivante dalle spese: manutenzione straordinaria, amministrazione, assicurazioni, adeguamenti tecnici di legge, eccetera. Queste si aggirano, mediamente, sul 47-52 per cento. A questo punto il valore annuo al metro quadro verrà moltiplicato per la superficie e il risultato sarà la nuova «rendita catastale».

 

Fonte IlSole24Ore.com